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上海商办市场报告总结（2018年6月刊）

一、市场回顾

2018年5月，上海商办市场供应量大幅增加，成交量则呈现涨跌不一的趋势。商业市场供应量达到31.64万平米，环比增长641%，同比增长12278%，创下了自2017年以来的最高供应量。办公市场供应量为25.2万平米，环比增长87%。然而，成交量方面，商业市场环比增长61%，办公市场则环比下降40%。价格方面，商业市场均价为31807元/平米，环比下降8%，但同比增长18%；办公市场均价为35585元/平米，环比上升5%，同比增长22%。

二、商业市场分析

（一）量价走势

• 供应量创17个月新高，环比增长641%，同比增长12278%。
• 成交面积14.23万平米，环比增长61%，同比增长36%。
• 成交均价31807元/平米，环比下降8%，但同比增长18%。

（二）区域分布

• 外环线外区域成交占比超过80%，外郊环占比达61%，环比上升4个百分点。
• 内环内无新增供应，占比5%，环比下降6个百分点。
• 成交区域主要集中在南翔、泗泾、周康等板块。
• 项山商业广场以2.47万平米成交面积成为商业市场成交面积TOP1。

（三）项目排名

• 项山商业广场以114套成交，面积2.47万平米，均价11459元/平米，成为成交面积TOP1。
• 新华红星国际广场以8.36亿元成交金额位居TOP1。
• 成交均价低于3万元/平米的项目占成交TOP10的60%，其中项山商业广场和小上海新城均价低于2万元/平米，性价比突出。
• 商铺以整层或整栋交易为主，小户型成交表现良好。

三、办公市场分析

（一）量价走势

• 供应量环比增长87%，达到25.2万平米。
• 成交面积6.7万平米，环比下降40%，同比下降35%。
• 成交均价35585元/平米，环比增长5%，同比增长22%。

（二）区域分布

• 外郊环依然是办公市场主力成交区域，占比63%。
• 闵行区成交面积3.12万平米，位居区域榜首。
• 板块方面，华漕、新江湾、七宝位列前三。
• 小户型办公需求占市场86%，成为市场热点。

（三）项目排名

• 创智国际广场以1.37万平米成交面积和5.26亿元货值成为办公市场成交TOP1。
• 项目位于新江湾板块，地理位置优越，周边名校聚集，生态环境良好，但成交均价低于4万元/平米，性价比较高。
• 本月办公市场供应量增长，但去化速度放缓，存销比降至64个月，接近市场正常水平。

四、库存情况

（一）商业市场

• 5月底可售余量为962.68万平米，环比增长3%。
• 外环外可售余量占总量65.6%，成为库存主要来源。
• 内环内去化明显，其他区域库存有所上升。
• 当前商业存销比高达91.94个月，市场整体仍面临库存压力。

（二）办公市场

• 5月底可售余量为814.26万平米，环比增长1%。
• 内环内、内外环、外环外办公产品存量同比分别下降0.6%、上升0.9%、上升2%。
• 存销比下降至64个月，回归市场正常水平。

五、核心观点与关键信息

• 供应量激增：商业和办公市场供应量均大幅增长，尤其是商业市场，供应量创17个月新高。
• 成交分化：商业市场成交面积增长，但价格有所回落；办公市场成交量下降，但价格回升。
• 区域外扩趋势：外环线外区域成交占比显著上升，成为市场主要成交区域。
• 性价比项目主导市场：高性价比项目如项山商业广场、小上海新城等受到投资者青睐。
• 小户型需求旺盛：办公市场中小户型需求占86%，成为市场亮点。
• 库存压力依旧：商业市场存销比高达91.94个月，办公市场存销比降至64个月，但整体仍面临去化难题。
• 长期运营建议：同策研究院建议房企应注重长期运营，优化商业业态，提高出租率及租金收入。

六、结论

2018年5月，上海商办市场呈现供应放量、成交分化、区域外扩、性价比主导的格局。商业市场因供应放量提振信心，但价格仍面临下行压力；办公市场则受供应过剩影响，成交量持续低迷，但价格有所回升。整体市场仍面临库存压力，未来需关注长期运营与市场结构优化。