2018年11月上海商办市场月报_22页_1mb

2018年11月上海商办市场月报总结

核心内容概览

2018年11月上海商办市场整体表现低迷，成交量大幅下降，但价格却出现显著上涨。商业市场成交量降至自3月以来的最低点，办公市场成交均价翻倍，市场结构和需求分布发生变化。

主要观点

1. 商办市场整体表现

• 成交量下降：商业市场成交量近腰斩，仅为6.69万平米；办公市场成交量不足十万平米。
• 供应量下滑：商业市场供应量自5月高峰后大幅下滑，办公市场供应量也出现环比下降。
• 价格走势：尽管成交量下降，但价格双双上涨，尤其是办公市场均价翻倍，显示出成交结构向高能级区域集中。

2. 环线结构变化

• 内环内崛起：内环内成交占比首次超过40%，成为市场焦点，尤其是办公市场，成交均价翻倍。
• 外郊环缩水：外郊环成交占比从65%降至36%，下滑29个百分点，市场吸引力明显下降。

3. 区域表现

• 商业市场：虹口区、浦东新区、嘉定区位列前三，其中虹口区因嘉杰国际广场商铺的大宗交易占据成交面积的1/3。
• 办公市场：黄浦区、浦东新区、闸北区表现突出，主要为金融企业租赁需求带动。

关键信息

1. 商业市场分析

• 量价走势：
  • 2018年10月商业市场供应面积11.27万平米，环比下降14%，同比增长31%。
  • 成交面积6.69万平米，环比下降47%，同比下降24%。
  • 成交均价37786元/平米，环比上涨12%，同比上涨48%。
• 成交区域结构：
  • 内环内成交占比首超4成，商铺交易比住宅更困难，但高能级商业项目多为开发商自持。
• 项目排名：
  • 嘉杰国际广场商铺以2.2万平米成交面积位居第一。
  • 万丰大厦以1.6万平米成交面积和15.14亿元成交货值位列第二。
  • 复兴地块办公楼项目以1.578万平米成交面积和74135元/平米均价位列第三。

2. 办公市场分析

• 量价走势：
  • 2018年10月办公市场供应面积18.00万平米，环比下降37%，同比增长356%。
  • 成交面积8.51万平米，环比下降15%，同比增长64%。
  • 成交均价58799元/平米，环比上涨106%，同比上涨63%。
• 成交区域结构：
  • 内环内成交面积占比近一半，成为市场主力。
  • 外郊环成交面积仅1万多平米，市场吸引力下降。
• 项目排名：
  • 复兴地块办公楼项目（南）以1.4854万平米成交面积和74135元/平米均价位居第一。
  • 万丰大厦以1.2353万平米成交面积和94111元/平米均价位列第二。
  • 市北新中新以1.2156万平米成交面积和64154元/平米均价位列第三。

3. 商办库存分析

• 商业库存：
  • 10月商业市场库存余量增至997.75万平米，存销比上升至101.03个月，预计销售低迷将持续。
• 办公库存：
  • 办公市场可售余量连续五个月上升，存销比下降至68.36个月。
  • 销售不景气原因包括：类住宅解禁后销售未改善、共享办公兴起导致租赁需求上升、供应结构错配等。

市场趋势与建议

• 趋势总结：
  • 商办市场整体低迷，但价格明显上涨，成交结构向高能级区域集中。
  • 内环内成为市场焦点，外郊环吸引力下降。
• 同策研究院建议：
  • 建议房企放弃短期销售回笼资金的行为，应注重长期运营。
  • 商业市场应优化体验式业态，提升出租率和租金收入。
  • 办公产品应关注长期租赁和运营，不能仅以库存和存销比判断市场。

附：同策研究院信息

• 微信公众号：
  • 同策研究院、同策资管、老张宏论定期发布市场报告和专题分析。
  • 同策研究院专注于房地产市场研究，提供周月报告及专题分析。
  • 同策资管关注资本市场，提供资管资讯和业务解读。
  • 老张宏论聚焦楼市政策、市场、房企等话题，进行专业讨论。

总结

2018年11月上海商办市场整体表现低迷，成交量下降但价格上升，市场结构向内环内集中。商业市场库存高企，办公市场虽库存增加但存销比有所下降。同策研究院建议房企应注重长期运营，优化商业业态，提升办公产品的租赁与运营能力。