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2020年8月上海商办市场月报总结

核心内容概览

2020年8月，上海商办市场整体表现强劲，供应与成交规模均创下当年历史新高。市场呈现供大于求的态势，但价格因区域集中成交而显著上涨。本报告从商业市场和办公市场两个维度进行分析，总结了市场趋势、成交结构、项目排名及库存情况。

主要观点

• 市场整体表现：
  8月商办市场供应与成交均大幅增长，整体均价显著上升，主要受徐汇区成交集中影响。

• 商业市场：

  • 供应和成交主要集中在内中环区域，尤其是徐汇区的龙华板块。
  • 商业市场供应面积为14.89万㎡，成交面积为9.95万㎡，同比和环比均显著增长。
  • 本月商业均价达到48094元/㎡，创近2年新高。
  • 市场整体供大于求，库存余量为986.42万㎡，去化周期为121个月。

• 办公市场：

  • 办公市场供应与成交面积均创近1年新高，供应面积为31万㎡，成交面积为16.61万㎡。
  • 办公均价为48103元/㎡，主要受内中环区域成交占比扩大影响。
  • 库存余量为895.94万㎡，去化周期回落至115个月，库存压力有所减小。

关键信息

商业市场数据

成交环线结构

• 商业市场：
  • 供应和成交均集中在内中环区域，占比均超过45%。
• 办公市场：
  • 供应主要集中在中环以内，内中环占比最大（43%）；成交主要集中在内中环，占比达60%。

成交区域结构

• 商业市场：
  • 供应主要集中在徐汇和嘉定区，其中徐汇区供应规模最大。
  • 成交主要集中在徐汇区，成交面积达5.63万㎡，占全市成交的主导地位。
• 办公市场：
  • 供应主要集中在徐汇区（梦悦广场、梦荟大厦、梦嘉大厦），供应面积合计12.16万㎡。
  • 成交主要集中在徐汇区，成交面积达9.95万㎡，占全市成交的60%。

项目排名

• 商业市场供应TOP10：

  • 慧创新视界商务中心（嘉定区）供应面积最大，达4.21万㎡。
  • 其他项目包括梦嘉大厦、梦悦广场、梦荟大厦等，均位于龙华板块。

• 商业市场成交TOP10：

  • 梦悦广场、梦荟大厦、梦嘉大厦成交面积最大，均位于徐汇区龙华板块。
  • 其他成交项目包括复地·申公馆、融创西环中心、周浦海印又一城等。

• 办公市场供应TOP10：

  • 新梅太古城（闸北不夜城板块）供应面积最大，达9.38万㎡。
  • 其他项目包括梦嘉大厦、慧创新视界商务中心、梦荟大厦等。

• 办公市场成交TOP10：

  • 梦嘉大厦、梦荟大厦、梦悦广场成交面积最大，均位于徐汇区龙华板块。
  • 其他成交项目包括绿地外滩中心、虹桥世界中心、静安府西区等。

区域库存情况

• 商业市场：

  • 库存余量为986.42万㎡，浦东新区、闵行区、南汇区为库存前三区域。
  • 市场整体库存风险较高，去化周期为121个月。

• 办公市场：

  • 库存余量为895.94万㎡，浦东新区、闵行区、杨浦区为库存前三区域。
  • 去化周期为115个月，库存压力有所缓解。

数据来源与研究平台

• 数据来源：数联天下
• 研究机构：同策研究院
• 自媒体平台：微信公众号“同策研究院”、“同策资管”，头条号“同策研究院”

总结

2020年8月，上海商办市场整体活跃，供应与成交均创历史新高，但市场仍面临一定的库存压力。商业市场均价因内中环区域成交集中而大幅上涨，办公市场均价也因内中环区域成交占比扩大而显著上升。徐汇区在商业与办公市场中均表现突出，成为成交主力区域。浦东新区和闵行区在商业和办公市场中库存规模较大，需关注去化速度与市场风险。