20190821-广发证券-房地产行业跟踪分析：抗趋势融资销售积极，拿地力度创年内新高_36页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2019年7月呈现销售与拿地力度变化、融资环境收紧及估值下探等趋势。整体市场表现呈现淡季特征，但部分房企仍表现出较强的销售与拿地能力。

主要观点

房企销售

• 淡季市场竞争加剧：7月房企销售规模环比下降，但同比增速稳定，46家跟踪房企单月销售同比增长13.6%，增速小幅扩大0.3pct。
• 规模稳定，价格有所牺牲：销售面积增速提升21.9%，但均价同比下滑6.9%，市场整体去化率回落。
• 头部企业表现突出：龙头房企推盘态度更加坚决，规模增速趋势回升，主要由面积驱动。近3个月，中国金茂表现最强，中国海外发展和世茂房地产改善最为明显。

房企拿地

• 一二线房企拿地力度创年内新高：7月上市房企拿地金额环比下降32%，但一二线城市房企拿地力度提升，拿地/销售比例达到71%，为年内新高。
• 主流企业积极拿地：13家top30房企占跟踪全样本比例提升至86%。
• 融资能力强的企业拿地更积极：如万科A、中国海外发展等，7月拿地毛利率基本稳定。

房企融资

• 政策环境收紧：房地产资金面监管政策影响明显，信用债规模同比减少44%，信托行业数据收缩11%，但非标融资规模同比增加87%。
• 海外债融资增长：7月内房股海外债融资规模同比增加99%，但融资成本环比上升0.6pct。
• 融资监管助推供给侧改革：融资政策本质上加剧了房企的供给侧改革，未来资源将进一步向头部企业集中。

房企估值

• 估值持续下探：A股及H股房企估值在政策压力下重回历史低位。
• 业绩及政策预期推动估值修复：部分业绩亮眼的房企股价表现较好，推动估值修复，关注未来信贷政策变化及个股销售表现。

关键信息

销售数据

• 7月跟踪房企销售金额6196亿元，同比增长13.6%，单月市场占有率49.7%。
• 1-7月累计销售金额同比增长14.2%，销售面积同比增长13.6%，均价同比下降6.9%。
• 龙头房企7月单月销售金额增速11.4%，成长型房企为15.7%，1-7月累计增速分别为9.2%和19.7%。

拿地数据

• 7月全样本房企拿地金额环比下降32%，同比增速继续收窄27pct。
• 13个主流房企拿地金额占300城商住用地出让金比例为30%，一二线房企拿地力度提升至71%。
• 7月拿地金额/销售金额比值为53%，为19年以来新高，其中万科A、保利地产、中国海外发展分别达到84%、77%、127%。

融资数据

• A股房企境内融资成本为5.2%，维持相对低位，部分房企信用债发行成本持续改善。
• 海外债融资成本为8.2%，环比上升0.6pct。
• 信用债规模同比减少44%，信托发行规模环比下降30%，但非标融资规模同比增加87%。

估值表现

• A股申万房地产板块指数7月绝对收益为-7.8%，H股恒生地产类指数为-9.4%。
• 部分房企因半年度业绩提升，股价表现较好，助推估值修复。

风险提示

• 公司公告销售及拿地数据与第三方数据存在差异。
• 公司经营业绩及盈利情况不及预期。
• 资金面政策收紧进一步加码。

重点公司估值与财务分析

数据来源与备注

• 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心
• 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。