房地产行业20年10月公司月报：单月销售增速小幅回升，土地投资力度提升-20201125-广发证券-37页_1mb

报告摘要

房地产行业2020年10月公司月报总结

核心内容概述

2020年10月，中国房地产行业在销售和拿地方面呈现出一定的回暖迹象，但市场热度和融资情况仍存在分化。整体来看，销售金额和面积增速小幅回升，拿地力度增强，但毛利率略有下降，融资规模环比下降，融资成本维持稳定。估值方面，板块PE小幅抬升，但仍处于历史低位。

主要观点

房企销售

单月销售增速小幅回升：2020年10月百强房企销售金额同比增长22%，重点跟踪房企同比增长21%，全国商品房销售金额同比增长24%，市场热度维持相对稳定。
去化率略有下降：10月样本城市平均开盘去化率为60%，但核心市场热度更高，整体去化周期保持稳定。
销售目标完成率提升：截至10月，重点跟踪房企平均销售目标完成率为82.2%，高于历史同期水平。
区域表现分化：长三角地区去化率相对较低，而一线及二线城市表现较好，成长型房企在市场热度恢复中表现出更强的增长弹性。
销售均价基本稳定：10月百强房企销售均价同比增长7.5%，全国商品房均价同比上升7.5%，市场整体价格体系基本稳定。

房企拿地

拿地力度提升：10月300城商住用地出让金同比增长39%，13家主流房企拿地金额同比增长69%，占300城商住用地的39%。
拿地成本上升：10月300城商住用地均价同比上升29%，拿地力度（拿地金额/销售金额）为37%，环比提升且高于8月水平。
头部房企积极拿地：华润、中海、招蛇、金地等房企拿地力度显著提升，其中华润、中海、金地处于三道红线相对安全位置，而招蛇仅现金短债比踩线。
部分房企谨慎：9月和10月有重点房企未进行拿地，拿地态度出现分化。

房企融资

融资规模环比下降：10月A股房企债权融资规模为553亿元，环比下降33%，6月以来持续下降。
融资成本下降：10月境内融资成本为4.7%，环比下降39bp，但20年7月以来融资成本有所波动，高于上半年水平。
融资结构变化：信用债融资占比提升至37%，海外债及非标融资占比分别下降至7%和35%。
到期压力增大：预计11-12月月均到期融资规模为786亿元，高于当前融资规模，房企到期压力有所增大。

关键信息

销售情况

销售金额：2020年10月百强房企销售金额1.28万亿元，同比增长22%；重点跟踪房企销售金额9869亿元，同比增长21%；全国商品房销售金额同比增长24%。
销售面积：10月重点跟踪房企销售面积同比增长20%；全国商品房销售面积同比增长15.3%。
重点房企表现：
- 恒大：10月销售额1007亿元，同比增长11.5%，累计销售额6326亿元，完成率97.3%。
- 融创：10月销售额704亿元，同比增长9.3%，累计销售额4511亿元，完成率75.2%。
- 滨江：10月销售额130亿元，累计销售额1050亿元，完成率105.0%，超额完成全年目标。
- 保利：10月销售额554亿元，同比增长36.9%，累计销售额4228亿元，完成率91.5%。

拿地情况

土地成交：10月300城商住用地成交建面同比增长28%，出让金同比增长39%，土地成交均价同比增长29%。
拿地金额：10月重点房企拿地金额1265亿元，同比增长69%，占300城商住用地的39%。
拿地均价：重点房企拿地均价为5888元/平，同比上升48%。
拿地区域分布：头部房企在一二线城市拿地建面占比高，长三角和珠三角拿地建面占比相对较低。

融资情况

融资规模：10月A股房企债权融资规模553亿元，环比下降33%，同比上升29%。
融资结构：信用债融资占比37%，海外债占比7%，非标融资占比35%。
融资成本：境内融资成本为4.7%，环比下降39bp。
到期压力：预计11-12月月均到期规模为786亿元，高于当前融资规模。

估值及投资建议

PE估值：A股龙头房企平均动态PE为5.92x，接近14小周期低点，具备较大修复空间。
行业表现：申万房地产板块指数10月绝对收益+1.6%，相对收益-3.8%；恒生地产类指数绝对收益+6.8%，相对收益+0.1%。
投资建议：行业评级为“买入”，认为当前估值具备修复空间，可关注成长型房企和核心市场布局企业。

风险提示

公司公告数据与第三方数据可能存在差异。
房企经营业绩及盈利情况可能不及预期。
新冠肺炎对行业影响可能超预期。

重点公司估值和财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	2020E EPS	2021E EPS	2020E PE	2021E PE	2020E EV/EBITDA	2021E EV/EBITDA	2020E ROE	2021E ROE
万科A	000002.SZ	人民币	30.85	2020/11/01	买入	40.42	3.79	4.26	8.14	7.24	4.73	4.31	18.8%	17.5%
保利地产	600048.SH	人民币	16.78	2020/10/30	买入	20.90	2.58	3.04	6.50	5.51	4.42	4.73	16.5%	16.3%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	14.59	2020/10/20	买入	23.78	2.09	2.28	6.98	6.40	5.90	3.70	14.0%	13.2%
新城控股	601155.SH	人民币	34.39	2020/11/01	买入	46.08	7.10	8.51	4.84	4.04	3.18	1.16	29.2%	25.9%
华夏幸福	600340.SH	人民币	14.38	2020/04/27	买入	35.95	4.62	4.86	3.12	2.96	7.80	7.42	26.0%	21.5%
金地集团	600383.SH	人民币	14.92	2020/10/30	买入	16.83	2.48	2.70	6.03	5.52	8.15	8.57	17.2%	15.8%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	7.31	2020/10/28	买入	13.93	2.20	2.34	3.33	3.12	2.91	1.62	18.9%	16.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	8.00	2020/11/04	买入	12.00	1.33	1.60	6.00	5.01	10.64	10.04	22.0%	20.9%
中南建设	000961.SZ	人民币	9.79	2020/11/04	买入	11.49	1.91	2.51	5.14	3.89	3.95	2.29	26.2%	25.7%
阳光城	000671.SZ	人民币	7.26	2020/11/04	买入	10.80	1.33	1.66	5.47	4.38	8.44	8.37	17.2%	17.7%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.14	2020/11/04	买入	8.61	1.33	1.66	3.88	3.10	4.88	3.83	17.8%	18.2%
华发股份	600325.SH	人民币	6.45	2019/10/29	买入	10.50	1.90	2.41	3.39	2.68	11.91	6.34	21.3%	21.2%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.27	2020/04/27	买入	5.20	0.45	0.55	7.19	5.98	32.67	26.52	8.4%	9.5%
中国国贸	600007.SH	人民币	13.29	2020/11/01	买入	19.10	0.82	1.09	16.25	12.15	5.62	4.75	9.8%	11.6%
金融街	000402.SZ	人民币	6.92	2020/11/01	买入	10.31	1.21	1.46	5.70	4.74	14.29	12.36	9.6%	10.4%
招商积余	001914.SZ	人民币	23.55	2020/11/10	买入	31.20	0.49	0.63	47.84	37.66	32.35	26.02	6.1%	7.2%
碧桂园	02007.HK	港币	10.34	2019/09/18	买入	16.03	2.22	2.50	3.96	3.51	2.89	2.54	23.1%	20.6%
融创中国	01918.HK	港币	29.80	2019/12/06	买入	55.30	6.63	7.56	3.81	3.35	4.98	4.14	26.5%	23.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	17.96	2019/10/15	买入	32.90	4.63	4.99	3.29	3.06	4.31	4.09	14.4%	13.5%
旭辉控股	00884.HK	港币	6.49	2019/08/18	买入	6.16	1.07	1.33	5.14	4.16	2.80	2.20	21.2%	20.8%
保利物业	06049.HK	港币	52.00	2020/09/07	买入	82.09	1.32	1.81	33.55	24.38	22.85	15.53	12.6%	14.8%
碧桂园服务	06098.HK	港币	43.85	2020/09/23	买入	58.18	0.82	1.14	45.23	32.78	35.63	25.25	32.1%	33.2%
永升生活服务	01995.HK	港币	13.78	2020/09/30	买入	18.31	0.24	0.36	49.35	32.68	30.12	18.85	27.8%	32.4%
万科企业	02202.HK	港币	28.55	2020/11/01	买入	45.66	3.79	4.26	6.40	5.69	7.49	9.23	18.8%	17.5%

总结

2020年10月，房地产行业在销售和拿地方面出现积极信号，但融资和部分房企表现仍存在分化。整体市场热度维持稳定，重点房企销售增速回升，但部分房企如华夏幸福、富力等表现不佳。拿地力度增强，但毛利率略有下降，头部房企投资积极性提升。融资规模环比下降，但成本维持稳定，到期压力增大。估值方面，板块PE小幅抬升，仍处于历史底部，具备较大修复空间。整体来看，行业在政策调整和市场回暖的双重影响下，展现出一定的复苏迹象，但需关注房企资金链和市场波动风险。

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