20180506-光大证券-产业债信用观察系列之房地产板块之二_房地产企业流动性压力测试_9页_1mb

房地产企业流动性压力测试总结

核心内容

本文档对2018年房地产企业的流动性状况进行了压力测试分析，旨在评估企业在融资受限、销售放缓等背景下，其短期和中期的偿债能力与流动性风险。测试基于16-17年的财务数据，结合18年的假设条件，分析了企业现金流、债务结构、货币资金储备及存货管理等因素对流动性的影响。

主要观点

1. 政策背景：

   • 2016-2017年房地产融资逐步收紧，同时“房住不炒”政策导致销售增长放缓。
   • 18年政策延续，但结构性需求和政策红利有所淡化，需关注流动性风险。

2. 流动性压力测试假设：

   • 一半的短期借款和一年内到期非流动负债无法续贷，长期负债不变。
   • 18年经营活动和投资活动现金流维持16-17年平均值。
   • 存货和预收账款增速取16-17年较小值。

3. 短期流动性分化：

   • AAA评级房企抗风险能力较强，如万科、世茂股份、万达商业等。
   • AA+评级房企分化明显，部分企业如泛海、泰禾、阳光城面临流动性压力。
   • 流动性测试结果表明，部分房企货币资金不足以覆盖短期债务，如大名城、富力地产、首创置业和招商蛇口。

4. 中期流动性趋势：

   • 中期流动性指标趋势性较强，部分企业如中粮地产、华侨城和新城控股在压力测试下指标恶化。
   • 指标恶化主要源于货币资金增长不足和存货储备不足。

关键信息

• 高评级房企：华夏幸福和新城控股需关注，因其销售排名靠前但存在资金链较长和存货储备不足的问题。
• AA+评级房企：泛海、泰禾和阳光城需警惕，其经营性现金流为负或投资净流出增加，导致流动性压力。
• 流动性指标：
  • 短期流动性：货币资金/短期债务比值是关键指标。
  • 中期流动性：（存货-预收账款）/（总债务-货币资金）是衡量中长期偿债能力的重要指标。
• 风险提示：
  • 房地产政策超预期趋紧或宽松。
  • 财务指标分析存在局限性，需结合企业实际经营情况综合判断。

建议关注的企业

• 高评级：华夏幸福、新城控股
• AA+评级：泛海、泰禾、阳光城

分析结论

在融资受限和销售增长放缓的背景下，房地产企业面临较大的流动性压力。高评级房企虽具备较强的抗风险能力，但仍需关注其投资策略和现金流状况。AA+评级房企则分化明显，部分企业存在较高的流动性风险。整体来看，应警惕经营性现金流为负、投资净流出增加和短期债务负担加重的情况，同时关注政策变化对企业的影响。

估值方法的局限性

• 本报告基于各种假设，分析结果可能因假设不同而有所差异。
• 采用的估值方法及模型有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

风险提示

• 投资者需注意房地产政策变化带来的不确定性。
• 报告中的信息和观点仅供参考，不构成投资建议。
• 投资决策应结合企业具体情况及市场环境，自行承担风险。

机构信息

• 分析师：张旭、刘琛
• 联系方式：张旭 010-22169112，zhang xu@ebecn.com；刘琛 021-22169168，chenliu@ebscn.com
• 光大证券研究所：提供专业分析，内容基于合法合规信息，不保证准确性。

声明与特别说明

• 分析师声明：本报告内容反映分析师个人观点，不与报酬直接相关。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。
• 版权说明：本报告内容为光大证券研究所所有，未经授权不得引用或转载。