20180507-光大证券-产业债信用观察系列之房地产板块之二_房地产企业流动性压力测试_9页_1mb

房地产企业流动性压力测试总结

核心内容

本文对2018年房地产企业的流动性风险进行了系统分析与测试，重点考察了短期和中期的流动性状况。通过设定合理的假设条件，分析了在融资受限、销售放缓等背景下，房地产企业现金流、货币资金、债务覆盖率等关键财务指标的变化趋势，揭示了不同评级企业面临的流动性压力差异。

主要观点

1. 政策背景：
   2016-2017年，地产板块融资逐步收紧，同时受“房住不炒”政策影响，销售市场受到限制。一、二线需求外溢，三、四线城市库存加速去化。2018年政策方向延续，但结构性需求和政策红利逐步淡化，流动性风险仍需关注。

2. 流动性压力测试假设：

   • 17年有1/2的短期借款和一年内到期非流动负债无法获得滚动或续贷，长期负债不变。
   • 18年经营活动和投资活动现金流与16-17年平均值保持一致。
   • 存货和预收账款增速取16-17年较小值。

3. 短期流动性分化：

   • AAA评级房企抗风险能力较强，如万科、世茂股份、万达商业等，其货币资金增长与经营性现金流改善使其短期债务覆盖率维持较高水平。
   • AA+评级房企分化明显，部分企业如泛海、泰禾、阳光城等面临较大流动性压力，尤其在经营性现金流为负、投资活动净流出增加、短期债务负担加重的情况下。

4. 需警惕的主体：

   • 高评级中需关注华夏幸福和新城控股，因其在销售和投资策略上存在潜在风险。
   • AA+评级中需关注泛海、泰禾和阳光城，其短期流动性压力较大。

5. 中期流动性趋势：

   • 中期流动性指标趋势性较强，部分主体如中粮地产、华侨城和新城控股在压力测试下指标恶化。
   • 主要原因包括货币资金增长不足、存货周转快但储备不足。
   • 万科作为高评级主体，在保守开发策略下，中期流动性指标表现优异。

关键信息

短期流动性压力测试结果

中期流动性压力测试结果

风险提示

• 政策风险：房地产政策可能超预期趋紧或宽松，影响企业流动性。
• 企业评级：报告中包含的评级及分析基于特定假设，不构成投资建议。

总结

房地产企业流动性压力在2018年仍较为显著，尤其在融资受限和销售放缓的背景下。高评级房企如华夏幸福、新城控股和万科在压力测试下表现相对稳健，而AA+评级房企如泛海、泰禾、阳光城等则面临较大风险。建议投资者关注这些企业的经营性现金流、投资活动及债务结构变化，以评估其流动性风险。同时，需注意报告中的分析基于假设，实际投资决策应结合更多信息及专业意见。