房地产企业流动性压力测试_7页_1mb

报告摘要

房地产企业流动性压力测试总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产企业面临的流动性压力，并通过压力测试对AAA和AA+评级企业进行了短期和中期流动性指标的评估。整体来看，房地产行业在16-17年经历了融资收紧和销售政策调控，导致一、二线市场需求外溢，三、四线城市库存加速去化。2018年政策方向延续，但结构性需求和政策红利逐步淡化，需重点关注企业流动性风险。

主要观点

短期流动性分化明显：
- AAA评级房企短期流动性压力较小，而AA+评级房企应对能力存在明显分化。
- 静态指标不能完全反映企业流动性状况，需关注动态变化。
- 企业若在16-17年已逐步加速现金流回笼、货币资金储备充足、投资活动适当控制，则抗流动性风险能力较强。
需警惕的主体：
- 高评级中需关注华夏幸福和新城控股。
- AA+评级中需关注泛海、泰禾和阳光城。
- 这些主体存在17年经营性净现金流为负、投资活动净流出增加、短期债务负担加重等风险。
短期流动性压力测试结果：
- 多数AAA评级企业货币资金有所减少，但短期债务覆盖能力保持较好，其中万科、世茂股份等企业因经营性现金流增加，覆盖能力上升。
- 首开股份、富力地产、首创置业和招商蛇口因投资扩张和债务压力，短期流动性指标有所回落。
中期流动性指标趋势性较强：
- 中期流动性指标对存货和预收账款的走势更敏感，且受存货变现能力影响。
- 多数企业指标延续16-17年趋势，但部分企业如中粮地产、华侨城和新城控股指标恶化。
- 万科因控制债务和维持货币资金储备，中期流动性指标表现较好。

关键信息

测试假设：
- 17年报表中，有1/2的短期借款和1/2一年内到期非流动负债无法续贷。
- 18年经营活动和投资活动现金流与16-17年均值保持一致。
- 18年存货和预收账款增速取16-17年较小值。
流动性风险来源：
- 货币资金增长不足。
- 存货周转快、储备不足。
- 投资活动净流出增加。
- 短期债务负担加重。
风险提示：
- 房地产政策超预期趋紧或宽松。
- 估值方法和分析结果基于假设，存在不确定性。

企业流动性测试结果概览

企业名称	信用评级	短期流动性测试结果	中期流动性测试结果
北辰实业	AA+	2.19	3.01
北京城建	AA+	1.57	2.57
珠江投资	AA+	0.51	1.33
滨江集团	AA+	1.04	-0.28
中南建设	AA+	1.24	2.25
金科股份	AA+	0.75	1.90
荣盛发展	AA+	1.08	2.93
大名城	AA+	0.26	1.87
泰禾集团	AA+	0.39	1.89
阳光城	AA+	0.45	2.36
保利地产	AAA	2.30	2.65
万达商业	AAA	4.10	0.38
富力地产	AAA	1.13	1.58
华夏幸福	AAA	2.59	5.08
金地集团	AAA	2.04	2.34
金融街	AAA	1.78	1.50
世茂股份	AAA	4.96	5.68
华侨城	AAA	1.46	3.06
龙光控股	AAA	3.82	2.93
新城控股	AAA	1.70	2.06
招商蛇口	AAA	0.51	2.14

分析师信息

分析师：
- 张旭（执业证书编号：S0930516010001），电话：010-22169112，邮箱：zhang xu@ebecn.com
- 刘琛（执业证书编号：S0930517100006），电话：021-22169168，邮箱：chenliu@ebscn.com

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评级体系

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确投资评级