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拨开迷雾，楼市趋弱方向未改——房地产十日谈总结

核心内容

本文围绕2018年初中国房地产市场走势，分析了政策调控、房价调整、土地市场变化及销售数据波动等方面，旨在帮助投资者看清当前楼市的真实方向。

主要观点

1. 楼市信息繁杂，趋势未变

• 近期楼市信息相互冲突，如部分城市放松调控、房价出现分化等，但整体楼市调整趋势未变。
• 2018年开年伊始，全国楼市调控政策超50次，表明“房住不炒”的调控大方向依然稳固。

2. 因城施策，调控基调未改

• 多个城市为吸引人才，对房地产调控政策进行微调，如兰州、天津、青岛等。
• 但整体来看，政策仍以“因城施策”为主，调控力度不减，尤其在热点城市，政策仍较为严格。
• 央行、银监局等机构持续加强金融审慎管理，如限制并购贷款投向房地产开发领域，提高房贷利率等。

3. 区域分化，房价调整持续

• 一线房价跌回一年前，二三线同比继续放缓。
• 一线城市业主心理预期略有回升，但实际成交价仍在下行通道。
• 非热点城市房价涨幅扩大，但整体楼市仍处于调整阶段。

4. 土地市场降温，房企拍地更理性

• 1-2月百城住宅类土地供应和成交面积同比大幅回落，主要受去年高基数、融资压力、出让条件严苛等因素影响。
• 土地溢价率大幅下降，房企拿地行为趋于理性。
• 北京等地出现土地流拍现象，表明市场信心不足。

5. 销售数据波动，返乡置业影响有限

• 1月销售数据回升，但2月又大幅回落，主要受春节错位影响。
• 季调后销售数据并未明显改善，表明市场真实情况仍偏弱。
• 三四线城市春节返乡置业成交大增，但影响可能短暂，部分城市面临回调压力。

6. 库存与成交双下滑，存销比回归历史均值

• 十大城市商品房库存和销售面积均出现下滑，存销比接近历史均值。
• 库存最短缺时期或已过去，但整体市场仍面临去库存压力。

关键信息

政策动态

• 人才引进政策：多个城市通过人才引进放松限购和落户限制，如兰州、天津、青岛、南京、西安等。
• 信贷管理：央行继续实施差别化信贷政策，支持棚改和租赁市场；部分城市如河北、北京提高房贷利率。
• 土地供应：多地加大土地供应，如深圳、杭州，同时探索宅基地“三权分置”改革。
• 限购限价：热点城市如武汉、三亚、长沙继续加强调控，部分三四线城市如泉州、淄博也加入调控行列。

市场表现

• 房价分化：一线房价跌回一年前，二三线房价同比继续放缓，区域分化明显。
• 销售波动：1月销售数据回升，但2月再度回落，季调后销售数据未明显改善。
• 土地市场：土地供应和成交面积大幅下降，土地溢价率回归理性，房企拿地更谨慎。

未来展望

• 3月“小阳春”可能难以在严格调控下实现显著反弹。
• 部分上涨过快且缺乏基本面支撑的城市或面临回调压力。
• 租购并举的长效机制持续推进，租赁住房市场政策频出。

表格概览

表1：十余城市借“吸引人才”之名，为地产调控松绑

表2：今年以来，房地产调控政策继续加码

表3：今年来长期租赁住房市场政策频出

结论

综合来看，尽管部分城市因“吸引人才”政策进行微调，但整体楼市调控基调未改，房价调整趋势明确，土地市场理性回归，销售数据波动受季节性影响，库存与成交双下滑，存销比回归历史均值。房地产市场整体仍处于调整阶段，未来需关注区域分化与政策执行效果。