北京住宅租赁市场简报2019年第四季度_2页_634kb

北京服务式公寓市场总结

核心内容

2019年北京服务式公寓市场在整体经济下行压力下仍保持稳定运行，市场供需关系相对平衡，入住率和租金水平未出现大幅波动。市场表现稳健，主要得益于稳定的市场需求和有限的新增供给。

主要观点

• 市场表现稳定：尽管面临经济下行压力，北京服务式公寓市场全年保持平稳，入住率和租金均未出现剧烈波动。
• 供应情况：2019年第四季度新增43套服务式公寓单元，全部来自CBD区域的佳兆业铂域行政公寓。截至2019年末，市场存量增至8,420套。
• 租户结构：外资车企、制造业及使馆员工仍是主要租户群体，对市场租金和入住率起到支撑作用。
• 租金水平：全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月256.8元，租金指数环比和同比分别上涨0.7%和0.8%。
• 高端公寓与别墅：高端公寓平均租金为173.0元/平方米/月，租金指数微涨0.3%和0.4%；高端别墅平均租金为132.1元/平方米/月，租金指数环比和同比分别小幅上升0.8%和0.7%。
• 未来供应：2020年市场将迎来两个重要项目入市，包括佳兆业铂域行政公寓的剩余182套单元以及完成升级改造的国贸公寓的407套单元，预计在2020年上半年投放市场。

关键信息

供应与吸纳

• 佳业铂域行政公寓：自2018年开业以来，已累计供应145套单元，第四季度新增43套，预计2020年将全部入市。
• 其他新增项目：2019年全年共有三个新增项目入市，分别是东方君悦酒店改造项目（77套）、有巢公邸（141套）。
• 退出项目：北京雅诗阁服务式公寓在2019年正式停止运营，共拥有162套单元。

租金与空置率

• 整体市场：第四季度入住率上升1.0个百分点至89.4%，但较去年同期下降0.5个百分点。
• 租金变化：平均租金为256.8元/平方米/月，租金指数环比和同比分别上涨0.7%和0.8%。
• 高端公寓：平均租金为173.0元/平方米/月，租金指数环比和同比分别微涨0.3%和0.4%。
• 高端别墅：平均租金为132.1元/平方米/月，租金指数环比和同比分别小幅上升0.8%和0.7%。

市场展望

• 2020年供应：预计新增供应将集中在CBD区域，包括佳兆业铂域和国贸公寓的407套单元，可能对市场造成一定压力。
• 租金调整预期：部分业主方可能在2020年第一季度对租金进行调整，以应对新增供应和经济环境变化。
• 市场挑战：尽管有新增供应，但整体入住率仍较高，预计2020年市场仍将面临一定挑战，租金上涨空间有限。

附注

• 报告来源：第一太平戴维斯研究部

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图表信息

• 图1：服务式公寓供应与空置率，Q1/2015至Q4/2019
• 图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q1/2015至Q4/2019
• 图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q4/2019
• 表1：高端服务式公寓未来供应，2020

  项目名称	区位	套数	入市时间
  佳兆业铂域	CBD	182	2020年上半年
  国贸公寓(升级改造)	CBD	407	2020年上半年