上海住宅租赁市场简报2020年第四季度_2页_1mb

报告摘要

2020年第四季度，上海住宅租赁市场在经济复苏和旅行限令放松的背景下逐步回暖。国际租客的回流及国内租客需求的增长推动了市场入住率的提升，租金和空置率均出现小幅波动。尽管市场有所改善，但整体租金仍未能完全恢复至疫情前水平。

市场复苏：2020年9月末至11月中，旅行禁令短暂放松，促使部分国际租客返回上海，继续履行租约或签订新租约，带动市场整体入住率上升。
租金变化：第四季度全市高端住宅租赁平均租金环比微升0.5%，但同比仍下跌2.5%。服务式公寓租金环比上升0.4%，小业主公寓上升0.6%，别墅上升0.7%。
空置率下降：全市平均空置率环比下降1.5个百分点至13.6%，同比下降0.8个百分点。服务式公寓空置率降至14.8%，小业主公寓降至12.6%，别墅降至11.1%。
市场供应增加：2020年第四季度新增两个服务式公寓项目，分别为中融长河服务式公寓（293套）和驻在LIV’N833社区（464套），合计新增767套供应，推动市场存量增至9,969套。
政策支持：第四季度上海共成交6幅纯住宅租赁土地，平均成交楼面价为人民币每平方米5,592元，均以零溢价成交，显示政府对租赁市场的持续支持。
租客结构变化：国内租客在2020年全年占比上升约20个百分点，成为市场的重要支撑力量。国际租客因旅行禁令收紧及疫情风险仍面临较大限制。
市场展望：2021年，雅诗阁将有新项目入市，包括外高桥服务式公寓项目，以及盛捷品牌在虹口区和闵行区的项目。尽管市场有所改善，但整体仍面临一定压力，需依赖国内租客的持续增长来支撑。

市场表现：
- 全市平均空置率：13.6%（环比下降1.5个百分点，同比下降0.8个百分点）
- 高端住宅平均租金：人民币每平方米每月198.5元（环比上升0.5%，同比下跌2.5%）
- 服务式公寓租金：人民币每平方米每月230.7元（环比上升0.4%，同比下跌3.1%）
- 小业主公寓租金：人民币每平方米每月182.0元（环比上升0.6%，同比下跌1.2%）
- 别墅租金：人民币每平方米每月151.6元（环比上升0.7%，同比下跌2.0%）
新增供应：
- 中融长河服务式公寓：293套，位于世纪大道
- 驻在LIV’N833：464套，位于长宁区
- 总新增供应：767套，推动市场存量至9,969套
租赁土地成交：
- 共成交6幅纯住宅租赁土地，平均楼面价为人民币每平方米5,592元
- 最高成交楼面价：人民币每平方米8,999元，位于静安灵石社区，可建面积67,836平方米
租客构成：
- 国内租客占比显著上升，成为市场增长的重要驱动力
- 国际租客因疫情和旅行限制仍处于较低水平
市场趋势：
- 2021年将有更多新项目入市，市场竞争或将加剧
- 国内租客增长潜力大，有望在未来支撑市场发展
- 国际租客大规模回归仍需时间，短期内市场仍面临一定压力