深度报告-20210619-首创证券-公用事业行业深度_公募REITs开启基础设施投融资新赛道_21页_1mb

报告摘要

基础设施公募REITs作为一种新型投融资工具，为我国基础设施资产的盘活和资金筹集提供了新的路径。它通过将基础设施资产证券化，实现资金的快速回笼和资产的流动性提升，同时具备收益稳定、安全性强、投资门槛低等特点。该产品兼具权益类和债券类资产特征，收益来源包括高比例分红和资本利得。

REITs的定义与特点
REITs（不动产投资信托基金）是一种通过募集资金投资于不动产，并向投资者分配收益的基金产品。其特点是流动性高、收益稳定、安全性强，同时具备资产证券化和市场化运作的优势。
海外REITs市场发展成熟
美国是REITs最大的市场，其市场发展经历了多个阶段，从20世纪60年代起步，至2008年金融危机后恢复增长。REITs与主要股指走势基本一致，收益来源广泛，涵盖基础设施、零售、住宅等多个领域。
我国基础设施公募REITs平稳启航
我国基础设施公募REITs推出后，受到市场高度关注，首批9只产品发行火爆。其特点包括项目准入标准高、审批严格、定价与销售市场化、运营市场化等，这些特征确保了资产质量与市场效率。
政策与原始权益人推动力
政策层面，我国基础设施建设规模庞大，具备巨大的REITs转化空间。原始权益人通过REITs实现资产证券化，降低负债率，提升运营效率，推动轻资产运营模式的发展。
投资价值分析
公募REITs相较于不动产投资、类REITs产品、股债等投资工具，具有更高的透明度、流动性、更低的投资门槛、更广泛的底层资产类型以及更明确的分红政策。其估值主要基于现金流折现法，考虑净现金分派率、交易折价和溢价等因素。

REITs的收益结构
公募REITs收益主要来自高比例分红（不低于基金年度可供分配金额的90%）和二级市场交易的资本利得。
我国REITs的推出背景
2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布通知，标志着我国基础设施公募REITs正式启动。首批9只产品于2021年6月21日正式上市。
基础设施REITs的底层资产
底层资产涵盖污染治理、产业园区、交通基础设施、仓储物流等，具有稳定的现金流来源。
市场结构与投资门槛
基础设施REITs投资门槛低，普通投资者即可参与。其投资人结构包括原始权益人、战略配售机构、网下投资者和公众投资者。
风险因素
公募REITs面临二级市场价格波动、底层资产经营不及预期、净现金分派率下降等风险。其收益率与股票市场表现高度相关。

基础设施公募REITs作为国内新型金融资产，具有较大的发展潜力。其推广有助于推动公用事业等行业的资产价值重估，并为市场注入新的活力。首批项目的成功发行为后续发展奠定了良好基础，市场认可度高，具备进一步扩展的潜力。

本报告对公用事业行业给予“看好”评级，认为其表现有望超越整体市场。推荐公司包括首创环保、瀚蓝环境、三峰环境、光大环境等。

基金代码	证券简称	底层资产类型	募集份额（万份）	发行价格（元）	战略配售认购份额（万份）	网下发售份额（万份）	公众配售份额（万份）	管理公司
180801	中航首钢生物质REIT	污染治理	10,000	13.38	6,000	2,800	1,200	中航基金
508027	东吴苏州工业园区产业园REIT	产业园区	90,000	3.88	54,000	27,000	9,000	东吴基金
508000	华安张江光大园REIT	产业园区	50,000	2.99	27,665	15,635	6,700	华安基金
180101	博时招商蛇口产业园REIT	产业园区	90,000	2.31	58,500	22,050	9,450	博时基金
508006	富国首创水务REIT	污染治理	50,000	3.70	38,000	8,400	3,600	富国基金
508001	浙商证券沪杭甬高速REIT	交通基础设施	50,000	8.72	37,148	10,924	1,928	浙商资管
508056	中金普洛斯仓储物流REIT	仓储物流	150,000	3.89	108,000	29,400	12,600	中金基金
180201	平安广州交投广河高速公路REIT	交通基础设施	70,000	13.02	55,281	10,303	4,416	平安基金