基础设施行业公募REITs系列报告（一）：基础设施REITs启航，驶向万亿蓝海-20220213-西南证券-36页_3mb

基础设施REITs发展总结

核心内容

基础设施REITs作为中国房地产市场从增量时代向存量时代转型的重要金融工具，具有股性与债性兼具的特点，可为投资者提供稳定的分红收益和资产增值机会。其投资价值主要体现在抗通胀能力、风险分散属性以及波动性较低等优点。中国REITs市场潜力巨大，预计未来市场规模有望达到十万亿级别，短期目标为2-5万亿元，长期则依赖资产类别扩充、城镇化推进及政策支持。

主要观点

1. REITs的定义与特性
   REITs（不动产投资信托基金）是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，将不动产交由专业机构管理，并将收益分配给投资者的金融工具。其兼具“股”的高收益和“债”的低波动性，是优质的抗通胀资产，具备良好的风险分散能力。

2. REITs的全球发展情况
   REITs起源于1960年的美国，目前已有44个国家和地区推出该制度。截至2021年底，全球REITs总市值约2.9万亿美元，其中美国占68.4%。REITs长期回报高于美股，且与通胀呈正相关，具有良好的抗通胀能力。同时，REITs与股票、债券等资产的相关性较低，能够有效分散投资风险。

3. 中国REITs市场的发展历程
   中国自2001年《信托法》颁布以来，逐步探索REITs市场。2020年正式启动基础设施公募REITs试点，聚焦新基建、交通、市政公用、仓储物流、污染治理、信息网络、产业园区等七大重点行业，并进一步扩展至清洁低碳能源项目。首批和第二批REITs共11只，其底层资产类型涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、环境治理等。

4. 不同类型REITs的收益率表现
   已上市的基础设施REITs中，环境治理类表现最佳，仓储物流次之，产业园区第三，高速公路最弱。收益率与发行规模呈反向关系，小规模REITs收益率相对较高。投资者应关注长期价值，而非短期波动。

5. REITs的估值与投资价值
   REITs的综合收益率包括资产升值收益和股息收益。通过主动管理，REITs能够实现资产价值的提升，如领展REIT的成功经验对中国REITs发展具有重要借鉴意义。

6. 中国REITs制度与市场建设
   中国REITs制度主要采用“公募基金+ABS”架构，通过该模式实现资产证券化，降低监管和立法成本。但该模式为外部管理，治理结构较为复杂，未来需逐步探索新的REITs产品形式。

关键信息

• 市场潜力：中国基础设施存量规模巨大，未来REITs市场规模有望达到十万亿级别。
• 资产类型：REITs底层资产包括产业园区、仓储物流、高速公路、环境治理等，其中环境治理类表现最佳。
• 收益率结构：公募REITs收益率与项目规模呈反向关系，小规模项目收益率更高。
• 投资建议：REITs适合长期持有，应关注其长期投资价值，而非短期波动。同时，可对新上市的REITs产品保持持续关注。
• 风险提示：底层资产集中度高、市场流动性不足、收益率低于预期等。

重点行业分析

1. 仓储物流类REITs

• 定义：仓储物流行业主要涉及货物的储存、装卸、配送等，其盈利模式以租金为主，注重持续的管理服务和增值收益。
• 市场表现：我国仓储物流行业市场容量仍有提升空间，人均面积低于美国和日本。2021年国内仓储业固定资产投资同比增长6.6%，CAGR达11.6%。
• REITs案例：中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT，其出租率稳定，收益表现良好。

2. 产业园区类REITs

• 定义：产业园区以推动区域经济发展和产业升级为目标，主要类型包括科技园、一般工业园区、专业园区等。
• 盈利模式：产业园主要通过物业租售、园区服务、金融运作等方式实现盈利。
• 市场表现：我国产业园市场规模位居全球第二，预计可交易规模约2.5万亿元。REITs项目如东吴苏州产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT，其出租率和租金收入表现良好。

3. 环境治理类REITs

• 定义：环境治理类REITs主要涉及污水处理、固废处理等，其盈利模式依赖于运营收入和政策支持。
• 市场表现：受益于“双碳”政策，环境治理类REITs表现突出，具有良好的增长前景。
• REITs案例：富国首创水务REIT，其底层资产涉及污水处理和固废处理，毛利率和净利率较高，表现优于其他类型。

4. 收费公路类REITs

• 定义：收费公路类REITs主要涉及高速公路、一级公路、二级公路等，具有自然垄断特征。
• 盈利模式：通过收取通行费和平台化运营实现收益，其定价和经营期限受政府调控。
• 市场表现：我国高速公路里程世界第一，但部分项目因特许经营年限短于基金年限，存在提前终止风险。REITs如浙商证券沪杭甬高速公路REIT、平安广州广河高速公路REIT，其收益表现稳定。

总结

基础设施REITs是中国资本市场的重要创新，有助于盘活存量资产，提高资金使用效率。其在不同类型资产中表现不一，环境治理类REITs收益率最高，高速公路类最低。随着政策支持和市场成熟，REITs将为投资者提供更多元化的配置选择，并成为推动经济持续增长的重要工具。未来，REITs市场仍有较大扩容空间，值得持续关注。