专题研究报告：创新基础设施REITs，提升服务实体经济能力-20210401-万和证券-34页_880kb

创新基础设施REITs，提升服务实体经济能力总结

核心内容

基础设施是我国社会经济发展的基础，2017年传统基础设施投资占GDP比重达20.84%，未来潜力巨大。当前我国基础设施投融资体制仍以政府为主导，资金来源主要包括财政预算内资金、自筹资金和城投平台，合计占比超过70%。为应对日益增长的基础设施投资需求，推动融资方式创新，基础设施REITs成为提升投融资效率的重要路径。

主要观点

• 基础设施REITs的重要性：基础设施REITs作为直接融资工具，符合我国金融体制改革方向，有助于提升资本市场服务实体经济的能力。
• 基础设施REITs的优势：可为基础设施项目提供正式退出机制，实现资产证券化，推动市场化、专业化运营。
• 境外经验借鉴：美国、日本、新加坡等成熟REITs市场的发展经验为我国基础设施REITs提供了有益参考，尤其在制度建设、税收优惠、退出机制和资产管理方面。

关键信息

美国基础设施REITs发展概况

• 美国REITs市场历史悠久，是全球最大、最成熟的市场，基础设施REITs市值占比由2010年初的9.58%提升至2020年6月末的40.76%。
• 美国基础设施REITs涵盖传统基础设施、数据中心、工业地产等，其中数据中心、物流地产和信号铁塔为重要组成部分。
• 美国REITs主要采用UPREITs和DOWNREITs两种交易结构，具有高流动性、低税率等优势。
• 基础设施REITs长期表现良好，平均年回报率约12.11%，高于十年期国债收益率。
• 代表性企业包括美国电塔（American Tower）、安博（Prologis）和Equinix等。

日本基础设施REITs发展概况

• 日本REITs市场为亚洲第一大，基础设施REITs多数为物流REITs，日本专设了基础设施基金市场，为可再生能源提供融资渠道。
• J-REITs经历了初步探索、停滞不前、恢复扩张三大阶段，目前以机构投资者为主。
• 基础设施J-REITs市值占比较大，最高达8700亿日元，最低仅650亿日元。
• 基础设施J-REITs出租率普遍高于99%，经营稳定，受疫情影响较小。

新加坡基础设施REITs发展概况

• 新加坡REITs市场是亚洲第二大，市值占股票市场比重高达12%，是全球REITs市值占比最高的市场之一。
• 基础设施REITs以工业地产为主，采用单位信托形式，公司治理结构较完善。
• 新加坡REITs市场吸引了很多离岸不动产选择成为REITs，具有较强的国际化特征。

我国基础设施REITs发展面临的问题

1. 法律法规不健全：REITs相关法律制度尚不完善。
2. 税收优惠机制缺失：配套税收优惠政策尚未建立。
3. 资产收益率低：制约基础设施REITs的规模化发展。
4. 国有资产转让操作困难：涉及国有资产流失和程序问题。
5. 市场人才储备不足：缺乏复合型人才和专业管理团队。

建议与对策

1. 完善制度建设：应加强公募REITs的基础制度建设，包括税收、交易制度和产权转让。
2. 优化治理机制：明确各中介机构职责，提高治理效率。
3. 提升管理人能力：推动资产证券化管理人转型为公募产品管理人，增强其投资运营能力。
4. 建立激励惩罚机制：提高管理人的积极性，实现职责与收益匹配。
5. 加强投资者保护：从治理安排、信息披露、教育等方面入手，完善投资者保护体系。

风险提示

• 政策不及预期：可能影响基础设施REITs的推出与运行。

作者信息

• 刘志勇，分析师，SAC执业证书：S0380520030001，联系电话：0755-82830333（136），邮箱：lizy@wanhesec.com。
• 黎云云，分析师，SAC执业证书：S0380520120003，联系电话：0755-82830333（125），邮箱：liyy@wanhesec.com。

图表目录

• 图表1：传统基础设施投资规模及同步增速
• 图表2：传统美国公开交易REITs与公开未上市REITs的对比
• 图表3：UPREITs交易结构
• 图表4：DOWNREITs交易结构
• 图表5：美国基础设施REITs一览
• 图表6：FNAER、美国基础设施REITs、标普500指数年涨幅
• 图表7：美国基础设施REITs指数与标普500指数走势
• 图表8：J-REITs交易结构
• 图表9：J-REITs各类别不动产市值分布
• 图表10：J-REITs各类别不动产只数
• 图表11：基础设施J-REITs
• 图表12：REITs税收项目汇总表

结论

我国基础设施REITs的创新发展面临诸多挑战，但其作为直接融资工具，具有重要的现实意义与广阔的发展前景。通过借鉴境外成熟市场经验，完善制度建设、税收优惠和人才储备，我国有望推动基础设施REITs的健康发展，提升服务实体经济的能力。