公用事业行业深度报告：公募REITs开启基础设施投融资新赛道-20210619-首创证券-21页_750kb

公募REITs开启基础设施投融资新赛道总结

核心内容

基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）是一种重要的投融资工具，它通过募集资金投资于基础设施项目，并将收益分配给投资者。该产品兼具权益类和债券类资产的特征，具有流动性高、收益稳定、安全性强等优势。我国基础设施公募REITs的推出标志着该领域投融资模式的重大创新，对宏观经济发展具有重要意义。

主要观点

• REITs是重要的投融资品类
  全球REITs市场已发展超过60年，覆盖商业物业、交通、能源、零售、医疗等多个领域，资产管理规模超过2万亿美元。我国推出基础设施公募REITs，有助于盘活存量资产，注入市场新动能。

• 海外REITs市场发展成熟
  美国是REITs市场最大的国家，其市场发展经历了五个阶段，从政府推动到机构投资者主导，REITs与主要股指走势基本一致。不同行业REITs的收益率差异显著，基础设施类REITs增长潜力较大。

• 我国基础设施公募REITs平稳启航
  我国基础设施公募REITs具有项目准入标准高、审批严格、定价与销售市场化、运营市场化等特征。这些特点保障了底层资产质量，提升了市场对REITs的认可度。

• 政策与原始权益人推动力强
  我国政策推动基础设施REITs发展，其理论市场规模可达1-4万亿元。原始权益人通过REITs实现资产证券化，降低负债率，实现轻资产运营，同时提升资产经营效率。

• 公募REITs投资价值突出
  公募REITs在流动性、透明度、投资门槛、风险分散等方面优于传统不动产投资、类REITs产品、债券和股票。其收益来源包括高比例分红和资本利得，且分红比例不低于基金年度可供分配金额的90%。

• 首批REITs项目表现良好
  首批9只基础设施公募REITs发行火热，市场对其估值深入挖掘。这些项目涉及污染治理、交通基础设施、产业园区等领域，具有良好的市场前景。

关键信息

1. REITs概览

• REITs是向投资者发行收益凭证，募集资金用于不动产投资并进行收益分配的基金。
• 全球REITs市场覆盖多个领域，资产管理规模超过2万亿美元。
• 美国REITs市场发展成熟，基础设施类REITs增长最快。

2. 我国基础设施公募REITs

• 我国基础设施公募REITs于2020年4月30日正式试点，首批9只REITs于2020年6月21日上市。
• 基础设施公募REITs具有以下特征：
  • 基金资产主要持有基础设施资产支持证券；
  • 项目运营市场化，基金管理人负责运营管理；
  • 收益分配比例不低于基金年度可供分配金额的90%；
  • 审批流程严格，保障底层资产质量。

3. 项目准入与审批机制

• 区域维度：优先支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点区域。
• 行业维度：优先支持交通、市政工程、污染治理、产业园区等基础设施补短板行业。
• 经营维度：要求项目具有稳定的现金流和持续经营能力。
• 合规维度：项目权属清晰，已通过相关审批和验收，PPP项目需依法合规。

4. 定价与销售机制

• 发行定价通过向网下投资者询价确定，原始权益人需参与战略配售，比例不低于20%。
• 网下发售比例不低于公开发售数量的70%。
• 公众投资者可参与认购，个人投资者可投资至多24%。

5. 项目运营机制

• 管理人需积极履行运营管理职责，可设立专门子公司或委托第三方管理。
• 运营市场化有助于提升经营效率和资产价值。

6. 投资价值分析

• 与不动产投资相比：流动性更强、透明度更高、交易门槛更低、风险更分散。
• 与类REITs相比：公募REITs投资门槛低、流动性好、定价更市场化。
• 与股债相比：公募REITs采用现金流折现法估值，分红比例高，底层资产清晰，流动性优于债券。

7. 首批REITs项目

8. 风险因素

• 二级市场价格波动风险较高，需关注交易价格波动超预期的可能性。
• 底层资产经营情况受行业趋势、管理变化等影响，可能影响资产价值。
• 公募REITs具有较强的权益属性，其收益率与股票市场表现密切相关。

结论

公募REITs作为一种新型投融资工具，为我国基础设施发展提供了新的资金来源，有助于盘活存量资产，提升资产运营效率。其高比例分红和良好的流动性，使其成为具有吸引力的投资产品。虽然存在一定的市场波动风险，但整体来看，公募REITs具备显著的投资价值，值得市场关注。