基础设施REITs系列：海外参考美国篇_12页_927kb

美国基础设施REITs市场总结

核心内容概述

不动产投资信托基金（REITs）是一种通过发行股份募集资金投资不动产并进行高比例分红的金融工具，其特点是流动性好、税收优惠及抗通胀能力较强。美国REITs市场历史悠久、制度成熟，已成为全球最大的REITs市场之一。随着基础设施REITs的发展，其在市场中的占比不断提升，成为重要的投资品种。

主要观点

• REITs的定义与特点：REITs通过发行股份募集资金投资不动产，由专业机构管理，收益高比例分配给投资者，具有免税递延、抗通胀等优势。
• 美国REITs市场发展：自1960年成立以来，美国REITs市场经历了三个发展阶段，从高杠杆运营到制度完善与市场成熟，现已成为全球最成熟的REITs市场。
• 美国REITs的分类：根据制度形式、收益来源、是否可发行股份和交易场所，美国REITs可分为公司型、契约型、权益型、债权抵押型、封闭型、开放型、公开上市REITs、公开未上市REITs和私人REITs。
• 基础设施REITs的市场表现：截至2020年6月，美国基础设施REITs市值占比已达40.76%，成为REITs市场中最重要的组成部分之一。
• 基础设施REITs的回报与吸引力：基础设施REITs长期回报率较高，与标普500指数和FTSE全权益REITs指数基本同步，且具有稳定的分红和抗通胀特性，吸引了大量长期机构投资者。

关键信息

美国REITs市场概况

• 全球约40个国家拥有REITs市场，G7国家均具备。
• 截至2019年底，美国REITs总市值约1.1万亿美元，占美国股市总市值的2.9%。
• 公开上市REITs中，权益型REITs占比约95%，是市场主流。
• 美国REITs的常见交易结构为UPREITs和DOWNREITs，占75%以上。

美国基础设施REITs市场

• 美国共有24只基础设施REITs上市，其中9只由股票转换而来。
• 三大细分领域：传统基础设施（7只）、数据中心（5只）、工业地产（12只）。
• 2020年6月，基础设施REITs市值占比达40.76%，其中安博（Prologis）规模最大，市值达772亿美元。
• 基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.11%，同期FTSE全权益REITs指数为10.85%，标普500指数为11.67%。

基础设施REITs的回报来源

• 基础设施REITs的底层资产包括数据中心、工业地产和传统基础设施（如无线通信基础设施）。
• 这些行业受益于通信技术革新、互联网流量增长和电商发展，需求迅速上升，支撑了基础设施REITs的规模扩张和收益表现。
• 基础设施REITs的股息率普遍高于美国十年期国债收益率，且多数公司分红稳定，具有长期投资吸引力。

估值方法与财务指标

• 传统估值方法不适用于REITs，因其具有独特的运营现金流（FFO）和调整后运营现金流（AFFO）。
• 每股价格与每股FFO的比率类似于P/E倍数，用于评估REITs的估值。
• 净资产价值（NAV）是另一个常用指标，反映REITs的资产价值。

风险提示

• 政策变化可能影响基础设施REITs的发展。
• 市场波动、利率变化、资产运营情况等均可能影响REITs的回报。

结构总结

• 市场历史：美国REITs市场起源于1960年，历经三个发展阶段，制度不断完善，现处于成熟阶段。
• 分类体系：从制度形式、收益来源、发行结构、交易场所四个维度对REITs进行分类。
• 交易结构：UPREITs与DOWNREITs是美国REITs的主流交易结构，分别适用于不同资产组合和运营需求。
• 市场表现：基础设施REITs在美国REITs市场中占比提升，回报表现优异，成为重要投资品种。
• 投资吸引力：高分红、免税递延、抗通胀等特性使其成为养老金、年金等长期投资者的优选。
• 风险因素：政策变化、市场波动、利率调整等均可能对REITs的收益产生影响。

结论

美国基础设施REITs市场已发展成熟，成为REITs市场的重要组成部分。其高回报、稳定分红和抗通胀特性，使其在投资领域具有重要地位。我国在REITs市场建设方面已有一定基础，借鉴美国经验，推动基础设施REITs发展，有助于优化投融资结构，支持新老基建高质量发展。