20181204-兴证国际证券-新城悦-01755.HK-背靠新城_稳步前行_4页_440kb

报告摘要

本报告对新城悦（1755.HK）的物业管理业务进行了全面分析，涵盖其财务表现、业务结构、在管面积增长、增值服务发展及潜在风险等方面。报告指出新城悦作为背靠新城集团的物业管理企业，具备稳定增长的业务基础和清晰的发展战略。

主营业务稳步增长：公司主营业务分为物业服务与增值服务，其中增值服务包括开发商相关、社区相关及专业服务，收入占比分别为65.5%、20.3%、5%和9.2%。2017年物业服务收入为5.67亿，占比由2015年的73%下降至65%。
增值服务发展迅速：开发商相关增值服务收入为1.76亿，2015-2017年复合年增长率（CAGR）为53%；社区相关增值服务收入为4330万元，CAGR为58%；专业服务收入为8039万元，CAGR为133%。
在管面积增长有保障：截至2018年底，公司预计在管面积达4300万平方米，未来计划在2020年底达到1亿平方米，其中第三方在管面积占比预计为25%～30%。
区域外拓策略：公司重视长三角、环渤海、中西部及珠三角区域的外拓，对二手项目的收费标准不低于1.6元/平方米/月。
涨价与续约情况：在2015-2017年期间，公司已有12个项目实现涨价，平均物管费为1.6元/平方米/月，调整后约为2.2元/平方米/月。
利润率稳中有升：2017年各项业务毛利率分别为25.3%、22%、85%和29.2%，传统物业管理毛利率仍有1-2个百分点的提升空间。
社保影响：公司现有在职员工3700人，外包保安人员约4100-4200人，其中约50%保安未缴社保，补缴预计对公司产生1500-2000万元影响。