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新城悦服务（01755.HK）2020年业绩及未来展望总结

核心内容概览

新城悦服务（01755.HK）在2020年实现了超出预期的核心业绩指标，公司基本面持续向好，维持“强烈推荐”评级，目标股价为28.72港元/股，较当前股价23.30港元有约23.25%的涨幅空间。公司收入与净利润均实现显著增长，同时在管面积和合约面积大幅扩张，展现出强劲的业务增长潜力。

主要观点

1. 2020年业绩超预期

• 收入增长：2020年实现收入28.66亿元，同比增长41.6%，略低于克而瑞证券预测。
• 净利润增长：2020年实现归母净利润4.52亿元，同比增长60.4%，超出预测9.8%。
• 毛利率提升：2020年毛利率达到30.7%，较2019年提升1.1个百分点，主要得益于物业管理服务毛利率提升1.8个百分点。
• 派息政策：公司连续三年保持50%以上的年度派息率，2020年每股派息0.275元人民币，相当于50%的派息率。

2. 在管面积与合约面积增长显著

• 在管面积：截至2020年底，公司在管面积达1.01亿平方米，同比增长68.6%。
• 合约面积：合约面积达2.03亿平方米，同比增长33.0%。
• 合管比：合约/在管面积比为2.0倍，表明公司在管面积增长有较强保障。
• 第三方占比提升：第三方在管面积占比达40.7%，较2019年提升11.8个百分点，市场化水平显著提升。

3. 增值服务表现亮眼

• 增值服务收入：2020年增值服务收入达16.11亿元，同比增长37.1%，占总收入比例达56.2%。
• 社区增值服务：增速最快，达到118.6%，占总收入比例达17.4%。
• 开发商增值服务：同比增长11.9%，占总收入比例达25.3%。
• 智慧园区服务：同比增长29.8%，占总收入比例达13.6%。

4. 财务状况稳健

• 账面现金：2020年底账面净现金达18.82亿元，较2019年增长5.43亿元。
• 经营性现金流：2020年经营性现金流净流入7.87亿元，为同期净利润的1.61倍。
• 负债与权益：公司净负债/股权比例为133.5%，长期负债/股权比率为0.0%，显示财务结构较为稳健。

5. 2021-2022年预测更新

• 收入预测：2021年总收入预计为44.26亿元，同比增长54.4%；2022年预计为65.38亿元，同比增长47.7%。
• 收入结构：2021年物业管理服务收入占比46.2%，增值服务收入占比53.8%。
• 毛利率预测：预计2021年和2022年整体毛利率维持在30%左右。
• 净利润预测：预计2021年和2022年归母净利润分别为6.41亿元和9.35亿元，同比增长41.7%和45.8%。
• ROE：预计2021年和2022年ROE分别为25.0%和29.4%，显示盈利能力逐步提升。

关键信息

估值与目标价

• DCF模型估值：根据更新后的DCF模型，公司每股价值为28.72港元，对应2021年PE为33.2倍，2022年PE为22.7倍。
• 估值指标：企业价值为177.4亿元，整体估值为212.6亿元，PE和PS等估值指标均显示公司具备良好投资价值。

配售新股

• 配售情况：2021年3月以20.80港元/股配售新股，获得现金10.3亿港元，占扩大后股比5.74%。
• 影响：配售将降低大股东持股比例至68.89%，提升股票流动性；同时获得境外资金，用于收并购及业务扩张。

风险提示

• 第三方拓展不及预期：公司拓展第三方物管业务存在不确定性。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务增长可能受到市场竞争和政策影响。

结论

新城悦服务在2020年表现出强劲的增长势头，收入与净利润均超出预期，且在管面积和合约面积显著增长，显示出公司良好的业务扩张能力和市场竞争力。公司未来将继续扩大在管面积，提升增值服务比例，同时通过配售新股增强资金实力，支持进一步发展。尽管存在一定的风险，但其基本面和估值仍具备吸引力，维持“强烈推荐”评级。