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新城悦服务 (1755 HK) 总结

核心内容

新城悦服务（1755 HK）在2020年实现了显著的盈利增长，得益于物业管理利润率提升和增值服务的强劲表现。公司业绩稳健，净利润同比增长60%，超出市场预期。公司计划在未来三年内实现“三年三倍”的盈利目标，同时推进建筑面积目标（1.8亿平方米新在管面积），并计划通过第三方投标和并购等方式加速扩张。

主要观点

• 盈利增长显著：2020年公司收入同比增长41.6%至28.66亿元人民币，净利润同比增长60%至4.52亿元人民币，超出市场预期。
• 增值服务表现突出：社区增值服务收入同比增长182.6%至4.98亿元人民币，占总收入的17%。该增长主要得益于零售服务加速，以及新增餐饮及电梯业务。
• 盈利能力提升：公司毛利率同比增长1.1个百分点至30.7%，主要受益于物业管理效率的提升。
• 盈利目标可实现：公司指引收入和净利润在三年内翻三番（复合增长率44%），我们认为其盈利目标可通过增值服务实现，尽管建筑面积目标较激进。
• 上调盈利预测与目标价：基于增值服务前景看好和短期内面积扩张的确定性，我们将2021/22年盈利预测分别上调8%和17%，目标价上调至34.6港元，对应25倍2022年预测市盈率。维持买入评级。

关键信息

财务表现（截至12月31日）

| 项目 | FY18A |与FY19A | FY20A | FY21E | FY22E |
|------|----------------|--------|--------|--------|
| 营业收入（百万元人民币） | 1,173 / 2,024 | 2,866 | 4,470 | 6,136 |
| 净收入（百万元人民币） | 152 / 282 | 452 | 682 | 943 |
| 每股盈利（元人民币） | 0.24 / 0.34 | 0.55 | 0.83 | 1.15 |
| 市盈率（倍） | N/A / 55.3 | 34.5 | 22.9 | 16.5 |
| 市帐率（倍） | N/A / 16.3 | 12.9 | 9.0 | 6.4 |
| 股息率（%） | N/A / 0.9 | 1.4 | 2.2 | 3.0 |
| 权益收益率（%） | 17.8 / 30.5 | 35.3 | 39.3 | 40.4 |

建筑面积目标

• 三年总建筑面积目标为2.8亿平方米（新在管面积）和4.2亿平方米（合约面积）。
• 2020年新在管面积占比为40%，预计2023年将提升至50%。
• 2021年目标实现5,000万平方米新在管面积，具有可行性。

增值服务扩展

• 2020年非周期性、非传统增值服务（零售、餐饮、电梯）贡献收入1.87亿元人民币，占增值服务收入的38%。
• 公司通过收购诚悦时代和与三菱、日立组建合资企业进入餐饮和电梯服务领域。
• 增值服务的扩展策略与碧桂园服务类似，具备先发优势，有望成为增值服务领域的赢家。

投资评级与目标价

• 投资评级：买入（维持）
• 目标价：34.6港元（此前目标价29.5港元）
• 潜在升幅：+51.3%
• 当前股价：22.90港元

公司数据

股东结构

股价表现（过去12个月）

风险提示

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