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新城悦服务2021年业绩总结

核心内容

新城悦服务（01755.HK）于2022年3月25日发布2021年业绩报告，展示了其在管理规模、增值服务和盈利能力等方面的持续增长。企业通过深耕战略和外拓方式的优化，实现了高质量发展，同时构建了“大后勤+大社区”生态体系，探索多样化服务模式。

主要观点

• 新城悦服务在管面积和合约面积分别达到1.54亿平方米和2.79亿平方米，较2020年末分别增长51.4%和37.3%。
• 合约在管比为1.82，在港股物企中处于前列。
• 2021年总营业收入为43.51亿元，同比增长51.8%；毛利润13.42亿元，同比增长52.3%；核心归母净利润6.76亿元，同比增长55.4%。
• 企业通过“收并购+直拓”模式实现高效增长，同时通过投后管理机制提升并购项目的融合效率。
• 非住业态覆盖全面，包括医院、产业园、商业写字楼、学校、交通枢纽等，为多元发展奠定基础。
• 社区增值服务收入增长显著，社区零售及便民服务收入达1.95亿元，同比增长206%。
• 团餐服务和电梯服务成为新的增长点，其中团餐业务全年收入达3.13亿元，同比增长538%；电梯服务收入1.57亿元，同比增长112%。
• 智慧化建设持续推进，“1+1+3”智慧体系有效提升了运营效率，平均接单响应时长缩短至4分39秒，报事好评率和企业微信覆盖率分别达99.34%和97%。

关键信息

一、市场拓展与区域布局

• 区域深耕：新城悦服务在江苏、山东、浙江三省的合约面积占比超过50%，形成了较强的区域优势。
• 城市覆盖：在常州、苏州、成都等九个城市合约面积超过500万方，新增6个城市，显示城市深耕策略成效显著。
• 项目来源：第三方在管面积占比提升至47.5%，合约面积占比提升至40.4%，企业独立性增强。

二、外拓模式与并购策略

• 收并购：报告期内收购6家物企，获得3027万方合约面积，实现住宅项目浓度提升及非住业态全覆盖。
• 直拓：注重存量市场机会，以质量为准绳，避免非理性竞争，保持盈利水平。
• 投后管理：建立完善的投后管理机制，促进并购企业与集团体系融合，实现协同发展。

三、收入结构与盈利能力

• 收入结构：形成“5221”收入结构，即物业管理服务、社区增值服务、开发商增值服务、智慧园区服务。
• 盈利能力：整体毛利率为30.8%，在快速扩张中保持稳定增长，体现企业运营管理能力。
• 收入来源：地产关联业务对营收贡献显著下降，开发商增值业务和智慧园区业务毛利贡献度降低，显示企业营收来源更加多元化。

四、服务生态构建

• 大后勤服务：覆盖医院、产业园、商业写字楼、学校、交通枢纽等非住业态，提供物管和增值服务。
• 大社区服务：围绕住宅社区的居住全生命周期，拓展生活服务、资产服务、资源服务，融合社区电商、快递服务等。
• 智慧化建设：完成“1+1+3”智慧体系建设，提升运营效率和客户满意度。

未来展望

新城悦服务在国家政策鼓励“物业服务+生活服务”融合的背景下，有望通过持续挖掘全场景、多业态中的机遇，进一步突破行业竞争，实现可持续增长。

研究团队

• 李艳杰（lyjforl，liyanjie yh@ehconsulting.com.cn）
• 范楚学（Ciyyuan_，fanchuxue@ehconsulting.com.cn）
• 严逸然（y85780，yanyiran@ehconsulting.com.cn）

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