20210617-克而瑞证券-房地产_1-5月统计局数据点评_拿地_销售_投资增速明显下滑_开工与竣工剪刀差修复_整体市场运行趋于平稳_5页_768kb

2021年6月房地产市场总结

核心内容

2021年6月，克而瑞证券研究院对房地产市场进行了分析，指出房地产市场整体运行趋于平稳，拿地、销售与投资增速均出现明显下滑，但部分指标如竣工面积和销售金额有所回升。市场在经历前期的销售高增长后，正逐步回归到正常的季节性周期中。

主要观点

1. 销售增速回落，市场进入库钦周期下半段

• 1-5月销售数据：全国商品房销售面积同比增长36.3%，销售额同比增长52.4%。
• 5月单月数据：销售面积同比增长17.5%，销售额同比增长17.5%。
• 住宅、办公楼与商业销售：住宅销售同比增速为39.0%，办公楼和商业分别增长10.5%和8.2%。
• 城市能级差异：东部地区销售面积同比增长11.5%，中部地区增长14.7%，西部地区增长1.7%，东北地区增长3.2%。
• 价格修复：各能级城市房价同步修复，百城住宅价格指数同比分别为3.2%、3.9%、5.0%。
• 市场趋势：销售增速回落是由于2020年5月为疫情后销售复苏的首月，环比增速高于正常水平。预计2021年全年销售面积与金额增速将在-0.5%至+1.2%之间。

2. 开工与竣工增速剪刀差逐步修复

• 开工面积：1-5月累计同比6.9%，5月单月同比-6.1%，上月同比-9.3%。
• 竣工面积：1-5月累计同比16.4%，5月单月同比10.1%，上月同比-3.1%。
• 剪刀差变化：开工与竣工增速差值逐渐缩小，趋于稳定。
• 土地购置面积：1-5月累计同比-7.5%，5月单月同比-31.6%，上月同比-15.4%，创年内首个负值。
• 拿地策略：房企集中供地政策下，拿地重心转向核心城市。

3. 房地产开发投资增速小幅收窄

• 1-5月投资数据：累计同比18.3%，较1-4月下降3.3个百分点，5月当月同比9.8%。
• 投资驱动因素：建安投资金额增速受到高房价支撑。
• 行业趋势：自2018年以来，房地产开发投资从拿地驱动转向施工驱动，对原材料需求和竣工指标产生重要影响。

4. 政策密集出台，加速行业洗牌

• 政策影响：销售、融资及土地供应等政策密集出台，中长期将加速行业整合。
• 优质房企优势凸显：财务稳健、业务布局合理的房企将在逆境中获得更大优势。
• 推荐房企：
  • 重点推荐：【金地集团】【龙湖集团】【万科A】【旭辉控股集团】
  • 中等规模房企：【弘阳地产】【中骏集团控股】【美的置业】
  • 大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】【中国奥园】

关键信息

• 行业评级：基于行业指数6个月内相对于恒生指数的表现，分为推荐（跑赢基准10%以上）、中性（跟随基准）、回避（跑输基准10%以上）。
• 风险提示：
  • 新冠疫情扩散超预期
  • 行业销售波动
  • 政策调控超预期
  • 融资环境变动
  • 企业运营风险
  • 汇率波动风险

数据来源与图表说明

• 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院
• 图表：
  • 图1：房地产开发投资累计完成额
  • 图2：房屋累计新开工面积
  • 图3：商品房累计销售面积
  • 图4：商品房累计销售金额
  • 图5：各区域商品房累计销售面积
  • 图6：各区域商品房累计销售金额
  • 图7：累计购置土地面积
  • 图8：累计土地成交价款
  • 图9：房地产累计开发资金来源
  • 图10：累计房屋竣工面积
  • 图11：开发资金累计同比
  • 图12：开发资金当月同比

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投资建议

• 推荐关注财务稳健、业务布局良好的优质房企及布局合理、稳步扩张的中等规模房企。
• 大湾区旧改资源充沛的房企也值得关注。