房地产行业：竣工延续修复，销售增速放缓-20210617-华泰证券-17页_607kb

房地产行业2021年5月发展分析总结

核心内容概述

2021年5月，中国房地产行业整体保持韧性，但销售增速放缓，行业竞争格局正在重塑。随着“三道红线”、贷款集中度和土地供应“两集中”等长效机制的实施，行业从追求爆发式增长转向注重稳健发展。销售和净利增速难以回到以往水平，但优质房企的估值重塑机遇显现。重点推荐万科A、金地集团、金科股份、中交地产、华发股份、新大正和招商积余。

主要观点

• 开发投资保持韧性：2021年1-5月全国房地产开发投资累计完成额为5.4万亿元，同比上升18.3%，行业投资规模仍处于高位。
• 新开工略有改善但偏弱：新开工面积同比降幅收窄，但依然受到拿地端制约。
• 竣工持续修复：5月竣工面积同比增长10.1%，由负转正，部分受疫情影响项目复工推动。
• 销售增速放缓：受去年基数抬升影响，5月销售面积和金额同比增速分别收窄至9.2%和17.5%，预计下半年销售景气度承压。
• 融资难度加大：受“三道红线”和贷款集中度政策影响，房企融资环境趋紧，销售回款的重要性凸显。
• 利润率逐步见底：随着高价地块对利润的挤压效应释放，行业销售利润率已筑底，2021年有望边际改善。
• 估值改善空间显现：行业整体预期趋于稳健，优质房企的估值重塑机遇显现，推荐关注具备稳健财务和良好增长潜力的房企。

关键信息

1. 开发投资情况

• 2021年1-5月全国房地产开发投资累计完成额为5.4万亿元，同比增长18.3%。
• 住宅开发投资累计完成额为4.1万亿元，同比增长24.4%。
• 5月开发投资同比增长9.8%，增速收窄，但绝对值仍为历史同期最高。

2. 新开工与竣工情况

• 2021年1-5月全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比增长6.9%，但两年平均下降3.5%。
• 5月新开工面积同比下降6.1%，但环比上升15.2%。
• 5月竣工面积同比增长10.1%，由负转正，施工面积同比增速小幅收窄至10.1%，仍处于较高水平。
• 原材料涨价和项目复工推动施工投资保持韧性。

3. 土地市场表现

• 2021年1-5月土地购置面积同比下降7.5%，土地成交价款同比下降20.5%。
• 5月土地购置面积同比下降31.6%，但土地成交价款同比下降仅0.3%，主要因“两集中”政策带来结构性价格提升。
• 土地投资仍偏弱，主要受政策和融资环境影响。

4. 销售市场情况

• 2021年1-5月全国商品房销售面积和金额分别同比增长36.3%和52.4%。
• 5月销售面积和金额同比增速分别收窄至9.2%和17.5%，单月销售绝对值仍为历史同期最高。
• 供给端和需求端均面临压力，预计下半年销售景气度承压。

5. 融资情况

• 5月开发资金同比增速收窄至14.0%，国内贷款同比下降7.3%，自筹资金同比上升5.5%。
• 销售回款成为房企资金链的重要支撑，但支持力度边际减弱。
• 定金及预收款同比增速收窄至34.4%，个人按揭贷款同比增速收窄至4.3%。

6. 利润率与估值

• 历史高价地块对利润率的挤压效应持续兑现，销售利润率已筑底，2021年有望边际改善。
• 行业扩储节奏稳健，优质房企土地集中度提升，具备持续健康发展能力。
• 优质房企估值重塑机遇显现，市场对企业的偏见将逐步改变。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情发展不确定性
• 行业政策不确定性
• 行业下行风险
• 部分房企经营风险

结论

房地产行业在2021年5月表现出一定的韧性，但销售和利润增速放缓，行业竞争格局正在发生深刻变化。政策调控、融资环境收紧、市场供需变化等因素共同影响行业走势，优质房企在稳健发展和估值重塑方面具有更大潜力，值得重点关注。