房地产行业2021年4月统计局数据点评：雄关漫道真如铁-20210519-东兴证券-10页_768kb

房地产行业：雄关漫道真如铁 ——2021年4月统计局数据点评总结

核心内容

2021年4月统计局数据显示，房地产行业整体呈现量价双升态势，但部分环节如拿地和新开工表现相对较弱。报告指出，行业短期内仍保持高景气，但面临库存低、政策调控、利率上升等多重压力。未来行业将面临供给侧改革的深化，优质房企有望在行业调整中占据优势。

主要观点

销售表现

• 前4月销售面积增长48.1%，销售金额增长68.2%，均高于年初预期。
• 销售均价10656.8元/平米，同比增长13.6%，显示价格持续上涨。
• 4月单月销售面积增长19.2%，销售金额增长32.5%，增速边际回落，但仍在高位。
• 可售库存仅为16.2亿平，去化周期0.92年，为2011年以来最低水平，低库存是销售高增长的核心原因。
• 预计全年销售面积增速上调至2%，销售金额增速上调至8%，但未来增速或因政策调控、基数效应减退等因素继续回落。

开工表现

• 前4月新开工面积增长12.8%，4月单月新开工面积同比下滑9.3%，为年内首次转负。
• 19年以来房企拿地减少，叠加22城集中供地影响，导致新开工恢复缓慢。
• 预计5月-6月后新开工将逐步修复，全年新开工面积增速上调至6%。

开发投资表现

• 前4月开发投资增长21.6%，两年复合增速8.4%，表现优于制造业和基建投资。
• 建安投资是开发投资的主要支撑，施工强度上升，与原材料价格上涨有关。
• 预计全年开发投资增速上调至10%，伴随新开工修复和施工强度提升，开发投资有望持续增长。

土地市场

• “双集中”供地政策未降温，百城宅地溢价率大幅上行，一线、二线、三线城市溢价率分别为10.5%、31%、42%。
• 22城集中供地占全年供应量近半，房企拿地积极性较高，流拍率下降。
• 预计后续两次集中供地仍将维持热度，若政策不调整，土地市场竞争可能持续加剧。

关键信息

• 行业短期高景气由低库存和宽松货币政策共同推动，但政策调控和利率上升可能对销售形成压制。
• 供给侧改革仍将持续，政策组合“322”（三条红线、涉房贷款两集中、双集中供地）尚未结束，行业盈利短期内难以改善。
• 投资建议：
  • 关注具备良好主体信用和管理能力的开发商，如万科A、金地集团。
  • 关注深耕三四线城市的龙头房企，如碧桂园，以规避一二线竞争。
  • 关注产业链上的优质细分赛道，如代建业务，建议关注绿城管理控股。

风险提示

• 销售分化超预期
• 土地市场竞争超预期趋强

行业数据概览

未来3-6个月行业大事

• 6月16日：国家统计局将发布5月份房地产开发和销售情况月度报告。

行业评级体系

• 行业投资评级：

  • 看好：行业指数相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：行业指数相对市场基准指数收益率介于-5%～+5%之间；
  • 看淡：行业指数相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：公司股价相对强于市场基准指数收益率5%～15%之间；
  • 中性：公司股价相对市场基准指数收益率介于-5%～+5%之间；
  • 回避：公司股价相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师与研究团队

• 分析师：林瑾璐（东兴证券研究所金融地产组组长）
• 研究助理：
  • 曹钧鹏（南开大学金融硕士，中南大学土木工程本科）
  • 陈刚（清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科）

东兴证券研究所联系方式

总结

2021年4月房地产行业销售表现强劲，但新开工和拿地恢复较慢，主要受低库存和政策调控影响。开发投资表现良好，支撑来自建安投资。土地市场在“双集中”政策下热度不减，溢价率上行。行业短期仍处于高景气阶段，但面临政策压力和库存约束。未来行业或迎来供给侧改革的深化，优质房企将在市场中占据有利地位。