房地产行业动态分析：土地成交量价齐跌、信贷端利率松动-20181126-安信证券-11页-1mb

房地产行业动态分析总结（2018年11月26日）

核心内容概述

本报告分析了2018年11月房地产行业的市场表现、成交情况、土地市场动态及政策调整趋势，同时提出了投资建议与风险提示。整体来看，房地产市场在政策松动、资金面改善的背景下，表现出一定的复苏迹象，但整体仍面临下行压力。

主要观点

• 市场活跃度提升：申万一级房地产行业周换手率6.12%，较上周提升13.34%，显示出市场交投活跃度有所回升。
• 板块表现中等：房地产板块在申万一级行业中交投活跃度处于中等位置，周收益率为-2.81%，较上周收缩8.53个百分点。
• 刚需市场仍有热度：调研显示杭州市场刚需仍具热度，余杭区部分项目中签率较低，新房均价低于二手房，导致一二手房倒挂严重。
• 按揭利率松动：部分地区如南京、杭州、北上广等出现按揭利率下调，反映出政策逐步松动，资金紧张有所缓解。
• 政策调整趋势：政策的松动可能是对前期严紧政策的适度纠偏，与以往全面松开不同，更偏向于局部调整。
• 行业特征：地产板块呈现高增长、低估值的特征，平均PE为4-7倍，具备中短期托底经济的功能，配置价值凸显。

关键信息

一手房成交情况

• 全国41城：一手房成交套数3.72万套，同比上升4.83%，环比下降3.17%，累计同比下降9.98%。
• 一线城市：成交套数0.51万套，同比上升2.82%，环比上升37.92%，累计同比下降3.93%。
• 二线城市：成交套数2.44万套，同比上升21.63%，环比下降8.34%，累计同比下降12.77%。
• 三线城市：成交套数0.77万套，同比下降26.51%，环比下降4.81%，累计同比下降7.58%。
• 成交面积：全国41城一手房成交面积422.86万方，同比上升0.97%，环比下降5.43%，累计同比下降9.54%。
• 去化周期：全国15城可售库存去化周期31.88周，较上周增加1.18周；其中一线4城去化周期35.88周，增加2.44周。

二手房成交情况

• 全国15城：二手房成交套数1.16万套，同比下降9.42%，环比下降4.67%，累计同比下降26.58%。
• 成交面积：全国15城二手房成交面积114.05万方，同比下降9.07%，环比下降4.41%，累计同比下降23.45%。
• 区域表现：一线城市二手房成交面积30.75万方，同比上升11.05%，环比上升0.06%；二线城市成交面积78.35万方，同比下降8.51%，环比下降5.76%；三线城市成交面积4.95万方，同比下降59.08%，环比下降9.08%。

土地市场动态

• 土地成交量价齐跌：100大中城市土地成交总建面1304.85万平米，累计同比上升5.21%，环比下降52.24%；成交总价357.80亿元，累计同比下降3.21%，环比下降43.52%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为7.7%，其中三线城市溢价率最高，达16.23%。
• 挂牌均价：一线城市挂牌均价8984元/平米，同比上升75.43%，环比上升0.81%；三线城市挂牌均价1500元/平米，同比下降21.09%，环比下降17.90%。
• 可售库存：全国15城可售库存套数同比上升16.84%，环比上升3.08%；去化周期增加1.18周。

投资建议

1. 关注龙头房企：建议关注具备强融资能力和强业绩锁定能力的房企，如万科A、保利地产、招商蛇口，目标价分别为30.00元、15.00元、25.30元，评级为买入-A。
2. 高杠杆企业机会：关注资金面改善对高杠杆企业的积极作用，尤其是险资入股的企业，如华夏幸福，未来或有进一步合作空间。

风险提示

• 政策调控超预期：政策可能进一步收紧，影响市场走势。
• 市场成交不及预期：市场整体表现可能低于预期。
• 销售不及预期：房企销售数据可能不达预期，影响资金回笼。
• 企业经营风险：房企可能存在经营不确定性。

行业评级

• 收益评级：

  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度相差-10%至10%
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上

• 风险评级：

  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数

分析师信息

• 黄守宏：分析师，SAC执业证书编号S1450511020024，联系方式：huangsh@essence.com.cn，电话：021-35082092
• 张春娥：报告联系人，zhangce@essence.com.cn

报告来源

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