20181126-安信证券-房地产行业动态分析_土地成交量价齐跌_信贷端利率松动_11页_1mb

房地产行业动态分析总结（2018年11月26日）

核心内容概述

本报告为2018年11月26日发布的房地产行业证券研究报告，重点分析了市场表现、一手房与二手房成交情况、可售库存变化、土地供应与成交数据，以及政策动向与投资建议。

主要观点

1. 市场跟踪

• 行业活跃度：申万一级房地产行业周换手率6.12%，较上周大幅提升13.34%，交投活跃度在各板块中属于中等位置。
• 周收益率：周收益率为-2.81%，较上周收缩8.53个百分点，整体表现弱于其他行业。
• 股票组合：当前推荐股票组合为万科A、保利地产、招商蛇口。
• 市场调研：调研显示杭州市场刚需仍具热度，余杭区项目中签率在0.3%-0.6%与6%之间，二手房价格在3万-3.5万之间，一二手房倒挂现象严重。
• 按揭利率：首套首付上浮15%，二套首付上浮20%，不同银行或贷款人资质可能影响上浮空间。

2. 一手房成交

• 全国数据：全国41城一手房成交面积422.86万平方米，同比上升0.97%，环比下降5.43%，累计同比下降9.54%。
• 一线城市：成交面积50.34万平方米，同比下降0.39%，环比上升30.80%，累计同比下降5.47%。
• 二线城市：成交面积280.15万平方米，同比上升14.90%，环比下降10.18%，累计同比下降12.41%。
• 三线城市：成交面积92.36万平方米，同比下降25.77%，环比下降4.54%，累计同比下降3.95%。

3. 二手房成交

• 全国数据：全国15城二手房成交面积114.05万平方米，同比下降9.07%，环比下降4.41%，累计同比下降23.45%。
• 一线城市：成交面积30.75万平方米，同比上升11.05%，环比上升0.06%，累计同比下降23.62%。
• 二线城市：成交面积78.35万平方米，同比下降8.51%，环比下降5.76%，累计同比下降9.86%。
• 三线城市：成交面积4.95万平方米，同比下降59.08%，环比下降9.08%，累计同比下降19.53%。

4. 可售库存

• 全国数据：可售库存套数同比上升16.84%，环比上升3.08%，去化周期增加1.18周至31.88周。
• 一线城市：去化周期35.88周，环比增加2.44周。
• 二线城市：去化周期34.04周，环比增加0.40周。
• 三线城市：去化周期17.49周，环比增加0.24周。

5. 土地市场

• 土地成交量价齐跌：100大中城市成交总建面1304.85万平方米，累计同比上升5.21%，环比下降52.24%；成交总价357.80亿元，累计同比下降3.21%，环比下降43.52%。
• 土地挂牌均价：100大中城市挂牌均价2234元/平方米，同比下降1.93%，环比下降20.89%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为7.7%，其中三线城市溢价率最高，达16.23%。

政策动向

• 按揭利率松动：部分地区如南京、杭州、北上广出现按揭利率下调，主要因年底信贷额度相对充裕，资金紧张情况有所缓解。
• 政策调整：当前政策松动趋势为对前期过紧政策的适度纠偏，不同于以往周期中的全面放松。

投资建议

• 行业特征：地产板块具备高增长（同比增速约35%）和低估值（平均PE 4-7倍）的特征，中短期仍有托底经济的作用。
• 关注龙头房企：建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
• 关注高杠杆企业：尤其是险资积极入股的企业，如华夏幸福，未来可能有进一步合作空间。

风险提示

• 政策调控超预期：政策可能进一步收紧，影响市场预期。
• 市场成交不及预期：成交量或价格表现可能低于预期。
• 销售不及预期：销售数据可能不达预期，影响企业现金流。
• 企业经营风险：部分企业可能存在资金链紧张或经营不善风险。

行业评级

• 收益评级：

  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。

• 风险评级：

  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

附：投资建议股票列表