20211220-城市测量师行-二手住宅市场2021年11月_二手住宅成交量稳步提升_成交均价继续走低_6页_1mb

2021年11月上海二手住宅市场总结

核心内容概述

2021年11月，上海二手住宅市场成交量稳步提升，成交均价继续走低。市场整体呈现小幅回暖趋势，主要受益于信贷环境的改善。然而，市场预期仍存在分歧，交易双方在价格上博弈明显，除急售房源外，多数挂牌价格仍维持市场正常水平。成交量的增加主要得益于放贷提速，而非价格大幅上涨。

主要观点

• 成交量提升：11月二手住宅成交量环比小幅上升，市场活跃度有所恢复。
• 成交均价下降：成交均价持续走低，反映出市场整体价格压力。
• 政策支持预期：中共中央政治局会议强调满足购房者的合理住房需求，预计未来对首次购房和改善置换会有更有力的政策支持。
• 区域表现分化：部分区域成交量上升，而部分区域则出现下滑，市场区域差异明显。

关键信息

区域成交情况

• 成交量上升区域：全市大部分行政区成交量保持上行，其中杨浦区环比增加但低于9月份水平；黄浦区跌幅最大，主要因房源数量不足且价格未明显松动。
• 热门板块：
  • 排名1：嘉定北部，成交套数88套，环比涨幅137.84%，同比微涨1.15%。
  • 排名2：佘山，成交套数424套，环比涨幅70.28%，同比暴涨300%。
  • 排名3：海湾，成交套数96套，环比涨幅60%，同比微跌6.80%。
  • 排名4：新华路，成交套数73套，环比涨幅58.70%，同比下跌60.11%。
  • 排名5：田林，成交套数68套，环比涨幅58.14%，同比下跌54.05%。
  • 排名6：唐镇，成交套数108套，环比涨幅52.11%，同比下跌44.04%。
  • 排名7：真新，成交套数79套，环比涨幅49.06%，同比下跌45.52%。
  • 排名8：华泾，成交套数52套，环比涨幅48.57%，同比下跌60%。
  • 排名9：桃浦，成交套数130套，环比涨幅47.73%，同比下跌43.72%。
  • 排名10：周康，成交套数353套，环比涨幅45.27%，同比下跌53.06%。

RVMS基价分析

• 基价均值：2021年11月小区基价均值为64,133元/平方米，环比下跌0.91%，同比上涨19.7%。
• 基价中位值：为63,702元/平方米，环比下跌1.06%，同比上涨18.47%。
• 区域基价变化：
  • 涨幅板块：徐泾板块（↑0.61%）、淮海中路板块（↑0.19%）、新江湾城板块（↑0.09%）。
  • 跌幅板块：洋泾板块（↓2.78%）、亭林板块（↓2.33%）、吴泾板块（↓2.19%）、曲阳板块（↓2.09%）、真新板块（↓2.04%）。

成交结构变动

• 总价段：160-200万元成交份额明显提升，显示市场对中等价位房源的需求增加。
• 面积段：70-90平方米户型成交占比增加，自去年9月以来首次达到26%，表明刚需购房者在市场中占据更大比重。

其他信息

• 市场趋势：整体市场环境对刚需购房者有所改善，成交结构出现下移。
• 免责声明：本报告数据仅供参考，不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。
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