20240729-招商银行-房地产2024年2季报_市场整体弱复苏_后续关注新政落地和效果_22页_3mb

房地产市场分析：政策宽松下的弱复苏趋势

当前市场表现

房地产市场呈现弱复苏态势。2024年二季度新房销售面积同比下降190%，但单月降幅有所收窄；二手房市场延续“以价换量”，成交表现优于新房，重点城市成交量持续上升。尽管政策全面宽松，但市场信心尚未完全恢复，房价仍处于探底阶段，房企投资动力不足。

政策与市场错配

2024年5月“517新政”推出后，政策工具全面优化，包括下调首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等。然而，政策成效有限，房价整体仍处于低位，尤其是一二线城市中，广深等城市二手房价格跌幅较大，新房市场回暖节奏趋缓。6月一线城市二手房价格环比降幅收窄，但多数城市涨幅仍显不足，市场持续性待观察。

企业端挑战

土地市场低迷：2024年上半年全国土地成交面积同比下降252%，出让金下降356%，部分城市溢价率走低，土地市场冷热不均。房企靠土地扩张推动销售的方式难以为继。
开发投资疲软：房地产开发投资额同比下滑101%，新开工和竣工指标持续承压，施工面积同比降幅扩大，投资端仍面临较大下行压力。投资拉动效应减弱，主要因城市政策细则尚未落地，企业信心不足。

未来展望

短期内市场依赖政策托底，但整体修复缓慢。政策效果需时间验证：特别是“政府收储”和“以旧换新”等增量政策能否有效提振销售，值得关注。
房企的资金面仍有待改善，销售资金持续承压，居民贷款需求疲软，市场整体信心恢复过程漫长，需警惕个别政策透支未来的风险。建议持续关注：1）政策落地细则与传导效果；2）房企融资协调机制进展；3）销售端回暖持续性。

关键数据回顾

• 6月全国商品房销售面积同比下降145%，降幅较上月收窄62个百分点。
• 一线城市二手房价格降幅收窄，北京、上海部分城市二手房价格由负转正。
• 6月房企到位资金同比下降152%，较上月有所改善，但销售资金仍是主要压力源。

市场复苏曲折，信心修复任重道远。