20230324-招商银行-房地产2023年3月报_短期因素主导春节后销售改善_关注近期复苏的持续性_22页

报告摘要

房地产2023年3月报总结

核心内容

2023年3月房地产市场呈现出短期因素主导的销售回暖，但市场复苏的持续性仍需观察。同时，开发投资和土地市场仍面临压力，政策环境持续宽松，但需求侧政策在二季度将成为关注重点。

主要观点

销售市场：
- 1-2月销售恢复好于预期，主要是疫情积压需求释放和开发商降低折扣力度。
- 销售同比降幅大幅收窄，但是否趋势性回暖尚待观察。
- 一线城市销售表现相对较弱，非核心区域销售去化难度依然较高。
- 3月“小阳春”提前，三四月份为关键销售跟踪时点，若复苏不可持续，需求端政策在二季度出台是必要的。
开发投资：
- 开发投资降幅收窄，但后续表现或仍承压。
- 竣工面积同比转正，受益于“保交楼”政策推进，但开工和施工仍处于弱势。
- 2023年预计开发投资同比将继续下降，修复滞后于销售。
土地市场：
- 1-2月土地成交建面和出让金同比大幅下滑，为2010年来最低水平。
- 土地出让金单月同比转正，但修复力度有限，主要受春节错位因素影响。
- 部分城市土地流拍率下降，溢价率略有回升，但非热门城市仍面临销售压力。
房企资金：
- 房企到位资金降幅收窄，但恢复速度不及销售和投资。
- 非银融资仍处于净偿还状态，房企资金链压力仍存。
政策环境：
- 政策基调以释放需求和化解房企风险为主，融资端限制基本解除，需求端政策仍有调整空间。
- 2023年两会弱化“房住不炒”，但该政策已成为行业基本制度。
- Q2需求侧政策发力是重点，包括支持改善性住房需求、降低首付比例、放松限购限贷等。

关键信息

销售市场

指标	2022年表现	2023年1-2月趋势	1-2月同比	是否符合预期	2023年预判
销售面积	-24.3%	跌幅收窄	-3.6%	是	-5.70%
70大中城市房价同比	新房: -2.3% 二手房: -3.8%	同比跌幅收窄，环比转正	新房: -1.9% 二手房: -3.4%	是	-
土地成交建面	-23.6%	持续下跌	-27.2%	是	-
土地出让金	-27.2%	跌幅收窄	-20.0%	是	-
新开工面积	-39.4%	跌幅收窄	-9.4%	是	-10.0%
竣工面积	-15.0%	同比转正	8.0%	超预期	5.0%
施工面积	-7.2%	跌幅收窄	-4.4%	是	-5.0%
房地产开发投资额	-10.0%	跌幅收窄	-5.7%	是	-7.1%
房企到位资金	-25.9%	跌幅收窄	-15.2%	是	-

政策动态

信贷政策：
- 首套房贷款利率下限动态调整机制建立，3月百城首套房利率降至4.02%。
- 二套房贷款利率保持在4.91%的政策利率底。
因城施策：
- 二线城市政策放松态势延续，部分城市下调首付比例和限购政策。
- 一线城市政策调整相对较少，但部分城市如深圳、厦门、惠州等热度提升。
房企融资：
- 融资端政策环境宽松，但非银融资仍处于净偿还状态。
- “三支箭”政策推进，房企融资渠道有所改善，但民企资金链仍紧张。
“保交楼”政策：
- 通过专项借款等方式支持竣工，政策成效渐显。
- 开发商开工和施工意愿不足，投资端修复缓慢。

市场表现

新房市场：
- 3月销售同比转正，但核心区域表现优于非核心区域。
- 北京、上海、广州等城市销售数据波动较大，部分城市如武汉、青岛、南京表现较好。
二手房市场：
- 复苏强劲，显著优于新房市场。
- 16城二手房成交面积已超过2021年，达到近五年新高。
- 成都、深圳、杭州等城市二手房成交量大幅上升。

风险与展望

风险因素：
- 居民提前还贷意愿强烈，按揭贷款疲软，与销售回暖趋势背离。
- 非核心区域销售去化难度高，开发商资金链压力仍存。
未来展望：
- 销售市场需持续跟踪三四月份表现，若复苏不可持续，需求端政策将跟进。
- 开发投资修复滞后于销售，预计全年仍承压。
- 土地市场恢复仍需时间，部分城市土地流拍率下降，但整体热度未显著回升。
- 政策环境宽松，但需关注政策执行效果和市场反馈。