20220807-西南证券-房地产行业周报_深圳土拍热度延续_7月房企融资规模下降_15页_2mb

深圳土拍热度延续，7月房企融资规模下降总结

核心内容

• 土拍市场：天津、济南和深圳的土拍热度呈现不同趋势。天津次轮土拍热度维持低位，但流拍率大幅下降；济南稳中有升，16幅涉宅用地全部成交，平均溢价率上升；深圳小幅回调，但地市热度依然较高，国企央企仍是拿地主力，品牌房企参与比例上升。
• 房企销售：7月百强房企销售金额同比下降35%，降幅较6月收窄8个百分点；销售面积同比下降46%，降幅收窄1个百分点。1-7月累计销售金额同比下降49%，销售面积同比下降52%。
• 市场走势：8月重点32城累计销售面积同比-7%，环比+8%；11城二手房成交面积同比+65%，环比+41%。一线城市表现相对较好，二线城市多数城市回暖，而三四线城市仍延续下行趋势。
• 房企融资：7月房企融资总额871亿元，同比下降57%，环比下降3.8%。信用债发行513亿元，ABS发行276亿元，海外债和信托减少是融资规模下降的主要原因。

主要观点

• 土拍热度：深圳地市热度保持较高水平，天津和济南热度变化较小，但天津流拍率显著下降，济南平均溢价率上升。
• 销售趋势：尽管7月销售金额降幅收窄，但整体市场仍面临较大的去化压力，尤其是三四线城市。
• 融资情况：房企融资规模下降，尤其是海外债和信托融资大幅减少，房企资金压力依然存在。
• 投资建议：建议关注开发企业和物管企业，重点推荐保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等开发企业，以及碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等物管企业。

关键信息

土拍市场

• 天津：次轮挂牌11宗地块，9宗底价成交，2宗流拍，成交总金额82亿元，流拍率下降，溢价率0%。
• 济南：16幅涉宅用地全部成交，2幅封顶，平均溢价率2.6%，较首批次上升1.6个百分点。
• 深圳：14宗含宅用地成交，9宗触顶，2宗流拍，总成交金额339亿元，溢价率9.3%。

房企销售

• 7月百强房企：销售金额6065亿元，环比下降27%，同比下降35%；销售面积3562万平方米，环比下降32%，同比下降46%。
• 1-7月累计：销售金额40772亿元，销售面积2.6亿平方米，分别同比下降49%和52%。

市场走势

• 重点32城：8月累计销售面积同比-7%，环比+8%。
• 二手房市场：11城二手房成交面积同比+65%，环比+41%。
• 一线城市：北京、深圳环比增长显著，上海、广州环比下降。
• 二线城市：成都、青岛环比增长显著。
• 三四线城市：整体下行，部分城市如扬州、江门环比增长，但多数城市仍面临销售压力。

房企融资

• 7月融资总额：871亿元，同比下降57%，环比下降3.8%。
• 融资结构：信用债513亿元，ABS276亿元，海外债和信托融资减少是主要原因。
• 到期债务：2022年8-12月房企到期债务3894亿元，其中8-10月到期债务占比69%。

投资建议

• 开发企业：推荐保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股。
• 物管企业：推荐碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 行业流动性风险

数据摘要

投资评级

• 开发企业：买入（如保利发展、滨江集团、华发股份等）
• 物管企业：买入（如碧桂园服务、华润万象生活等）

行业及公司动态

• 政策支持：多地出台支持三孩家庭购房及公积金贷款的政策，如杭州、嘉兴、湖州、六安、徐州等。
• 公司动态：包括销售数据、融资动态、地块竞拍等，如中国海外发展、金地集团、越秀地产、旭辉控股集团等。

总结

总体来看，房地产行业在7月销售和融资方面均呈现下行趋势，但部分城市如深圳、北京、成都等表现较好，尤其是二手房市场持续回暖。尽管房企融资规模下降，但整体仍处于低位，建议关注具有较强资金安全性和收益率的开发企业和物管企业。