20220731-西南证券-房地产行业周报_上海土拍热度回升_政治局会议强调保交楼_14页_1mb

报告摘要

上海土拍热度回升，政治局会议强调保交楼

核心内容总结

上海土拍市场：上海第二轮集中供地热度较首轮回升，共成交34宗含宅用地，总建面235万平方米，成交金额780亿元，平均溢价率4.5%，较首轮上涨1.5个百分点。无地块流拍，拿地企业以国央企和地方平台为主，占95%。民企仅拿下4幅地块，其中保利、招商和华发表现较好。
全国房企拿地情况：1-7月百强房企拿地总金额8024亿元，同比下降55.6%，降幅环比收窄4.4个百分点。全口径新增货值2.3万亿元，同比下降58.1%。二线城市房企拿地占比超60%，拿地面积前三城市为杭州、上海、成都，均位于长三角城市群。
房地产销售情况：7月重点32城累计销售面积同比-31%，环比-28%。11城二手房成交面积累计同比+17%，环比+5%。一线城市销售面积同环比双降，但上海和深圳环比增长；二线城市多数下滑，武汉和成都表现较好；三四线城市整体下滑，但部分城市如江阴、芜湖、宝鸡环比上涨。
政策动态：政治局会议强调“保交楼、稳民生”，延续“房住不炒”总基调，提出稳定房地产市场，压实地方政府责任，优化预售资金监管，防范系统性风险。与4月会议相比，政策更侧重于稳定市场和保障交付。
投资建议：当前房地产板块估值处于低位，建议适当增配，重点关注开发企业（保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股）和物管企业（碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务）。
风险提示：销售恢复不及预期、政策放松不及预期、行业流动性风险。

主要观点

上海土拍市场热度回升，核心城区地块质量提升，国央企与地方平台仍为拿地主力。
全国房地产市场整体下行，但二手房市场持续回暖，政策支持对市场稳定起到关键作用。
政府强化对房地产行业的监管与支持，强调“保交楼、稳民生”，推动市场预期改善。
重点房企在拿地和销售方面表现分化，部分企业如保利、滨江、华发等表现较好。
物管企业成为关注重点，部分企业因政策支持和业务稳健获得较高评级。

关键信息

上海土拍数据：
- 成交幅数：34宗（第二轮），较第一轮下降15%
- 成交建面：235万平方米，较第一轮下降47%
- 成交金额：780亿元，较第一轮下降11%
- 溢价率：4.5%，较首轮上涨1.5个百分点
- 流拍率：0%，与首轮持平
全国房企拿地情况：
- 1-7月百强房企拿地金额8024亿元，同比下降55.6%
- 拿地面积8502万平，全口径新增货值2.3万亿元，同比下降58.1%
- 二线城市拿地占比超60%，拿地面积前三城市为杭州、上海、成都
房地产销售情况：
- 重点32城7月累计销售面积同比-31%，环比-28%
- 11城二手房成交面积同比+17%，环比+5%
- 一线城市销售面积同比-5%，环比-11%；二线城市同比-38%，环比-35%
- 上海、深圳销售面积环比增长，北京、广州环比下降
政策动态：
- 政治局会议强调“保交楼、稳民生”，延续“房住不炒”总基调
- 政府提出用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求
- 防范房地产市场风险，优化商品房预售资金监管
投资建议：
- 开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股
- 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务
- 重点公司盈利预测与评级详见表6
风险提示：
- 销售恢复不及预期
- 政策放松不及预期
- 行业流动性风险