20220813-安信证券-固定收益主题报告_深圳土拍零距离（19_22）_二拍热度回落_主流国企积极拿地_7页_423kb

深圳2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年8月4日，深圳完成了本年度第二轮土地拍卖，整体呈现出土拍热度回落、国企主导、民企参与意愿减弱等特点。本次土拍共推出16宗地块，成交14宗，流拍2宗，成交金额达339.3亿元，平均溢价率为10.4%，较首轮下降，但高于去年第三轮。同时，深圳的广义流拍率上升至12.5%，高于其他城市平均水平。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则保持严格

• 参与资格：延续“限马甲”政策，严格限制同一企业竞得地块数量（最多3宗）。
• 保证金比例：仍为50%，未发生变化。
• 土地配建要求：多数地块需配建保障性租赁住房，配建比例在9%左右，龙华区A818-0479地块配建比例高达21.7%。
• 溢价率限制：土地溢价率上限仍为15%，延续“三限两竞”规则。
• 付款要求：需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清地价款。
• 销售限价：各区销售限价有所提升，但起拍楼面价也同步上调，起拍房地比与首轮保持一致，分别为3.1和2.8。

2. 土拍热度回落，板块冷热分化

• 供地数量：较首轮增加，共推出16宗地块。
• 流拍情况：2宗流拍，流拍率上升至12.5%，高于去年第三轮及首轮。
• 成交情况：14宗地块成交，平均溢价率10.4%，较首轮下降。
• 区域表现：
  • 都市核心区：共推出6宗地块，竞争激烈，多数进入竞自持环节。
  • 非都市核心区：龙岗区4宗、宝安区1宗，光明区、坪山区、前湾片区各2宗、2宗和1宗。
• 热门地块：
  • 9宗地块地价触顶，进入竞自持环节，5宗地再次触顶，触发摇号。
  • 摇号地块集中在都市核心区和前湾片区。
  • 龙岗区2宗、坪山区1宗溢价成交。
  • 2宗因起拍金额高、位置偏等原因底价成交。
  • 宝安区新安A001-0212地块和坪山区G13305-0046地块流拍，主要因地块性质及配套问题。

3. 国企仍为拿地主力，民企参与意愿持续减弱

• 国企拿地金额占比：100%，较首轮提升，远高于去年第三轮。
• 主要国企参与者：
  • 华润置地：118.8亿元，拍得4宗地，为拿地金额最大房企。
  • 招商蛇口：82.3亿元，拍得2宗地。
  • 越秀集团：41.1亿元，拍得2宗地。
  • 中海地产、保利置业、联发集团：分别拿地22.3亿元、14.2亿元、12.7亿元。
  • 本地国企：深业泰然股份（29.4亿元）、深圳市特发集团（14.4亿元）、深振业（4.2亿元）。
• 城投参与度下降：仅深圳地铁以联合体形式拍得2宗地，金额53.7亿元，占比15.8%，较去年第三轮和首轮大幅降低。
• 民企缺席：本轮土拍未见主流民企参与，显示市场信心不足。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未公开或未纳入统计的地块信息。
• 房地产调控超预期：政策变化可能影响后续土拍热度与成交情况。

表格摘要

图表摘要

• 图1：展示深圳二轮土拍的基本情况，包括宗数与成交金额。
• 图2：反映深圳二轮土拍的广义流拍率上升及平均溢价率小幅下降。
• 图3：显示深圳广义流拍率高于全国19城平均水平。
• 图4：突出深圳平均溢价率为19城最高。

总结

深圳二轮土拍在规则上保持严格，土地配建与溢价率限制未有变化，但整体热度较首轮有所回落。地块分布呈现冷热分化，都市核心区竞争激烈，部分非核心区域地块因位置和配套问题流拍。国企成为主要拿地力量，拿地金额占比达100%，而民企参与意愿持续减弱，城投参与度大幅下降。市场整体表现稳健，但政策环境与市场预期对后续土拍走势仍有较大影响。