20220612-申港证券-房地产行业研究周报_上海土拍观察_市场热度稳中有增_12页_1mb

上海土拍市场及房地产行业总结

核心内容概述

2022年6月12日，申港证券发布了一份关于上海土拍市场及房地产行业动态的分析报告。报告指出，上海本周完成一批次集中供地，市场热度稳中有增，土地出让金环比增长48%，土地成交总价达835亿元，36宗地块全部出让，平均溢价率为3.5%。同时，报告提供了全国房地产市场数据、行业动态及投资策略建议。

主要观点与关键信息

上海土拍市场表现

• 土地出让金与溢价率：土地出让金成交总价为835亿元，环比2021年三批次增长48%；平均溢价率3.5%，较2021年三批次提升1个百分点；溢价成交地块占比47%，较2021年三批次提高31个百分点。
• 参拍规则调整：本次土拍规则有所放松，降低参拍门槛，包括下调土地监管资金额度、完全采用挂牌形式出让。
• 取地房企结构：国央企（含城投）拿地金额占比78%，民企（含金地）占比22%；招商蛇口、建发国际、中国中铁、华发等房企表现突出，主流规模民企无地块获取。
• 供应结构变化：租赁住房或安置房用地占比下降，优质核心区位地块占比提升，推动楼面价跳涨。

土地市场热度分析

• 剔除租赁及安置房用地：剔除后土地成交价款总额环比2021年三批次增长36%，溢价率同比2021年一批次减少1.9个百分点，环比增加0.5个百分点；溢价成交地块占比同比减少21.5个百分点，环比增加13.9个百分点。
• 分区位热度：核心区位地块溢价率远高于其他地块，次核心板块热度回升，起拍价在20000-30000元/平方米的地块溢价率也有回升。
• 横向对比：上海土拍热度居前，土地出让金额位居全国首位，无地块流拍。

投资策略建议

• 推荐房企：优先选择经营稳健、资信背景好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团；高品质房企如滨江集团、绿城中国；地方国央企如建发国际、越秀地产；代建领域推荐绿城管理控股。

行业整体表现

• 上周行情回顾：申万房地产板块涨跌幅为0.17%，排名23/31，落后沪深300指数3.48个百分点。部分个股表现突出，如广汇物流（+34.9%）、中天金融（+15.1%）等，也有个股表现较差，如绿景退（-86.3%）、金科股份（-9.3%）等。
• 估值指标：上周申万房地产行业PE（TTM）为11.93倍，较前一周提高0.02倍；PB（LF）为0.92倍，近三年均值为1.16倍。

全国市场数据跟踪

• 新房成交数据：30城成交面积单周同比-55%，累计同比-42%；一线城市同比-60%、-40%，二线城市同比-77%、-70%，三线城市同比-6%、+5%。
• 二手房成交数据：13城二手房成交面积单周同比-35%，累计同比-29%。
• 土地成交数据：100城土地供应建筑面积累计同比+8%，成交建筑面积累计同比-14%，成交金额累计同比-54%；土地成交溢价率为3.13%。
• 重点城市销售数据：北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉等城市销售面积环比波动较大，部分城市出现显著增长或下降。

风险提示

• 销售市场下行：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约。
• 政策与市场不确定性：市场有风险，投资者需审慎决策，独立判断，自行承担风险。

行业评级体系

• 申港证券行业评级：增持、中性、减持。
• 市场基准指数：沪深300指数。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

总结

上海土拍市场热度稳中有增，土地出让金成交总价显著提升，国央企主导市场，民企参与度较低。全国房地产市场整体表现疲软，但上海土地市场仍表现出一定热度。投资策略建议关注经营稳健、资信良好的房企，同时注意市场下行风险。