20210511-首创证券-房地产行业周报_热点城市土拍热度高涨_一季度房地产贷款增速回落_24页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现疲软，申万房地产指数下跌1.65%，低于上证指数，年初至今累计下跌3.57%。与此同时，重点城市土拍热度依然不减，房企竞争加剧，土储争夺白热化。同时，房贷利率持续上调，重点城市进入加息周期。

主要观点

土地市场

• 热点城市土拍热度高：广州、重庆、杭州、无锡等重点城市首批土拍完成，多数地块进入竞配建、竞自持阶段，房企拿地利润率下降。
• 北京土拍启动：北京于5月10日开启首次土地竞拍，30宗地块总成交金额达1109.7亿元，显示房企对土储的争夺仍未减。
• 利率上调影响明显：工行、中行在广州上调房贷利率，首套、二套房贷利率分别上涨10BP至5.4%、5.6%；深圳建行首套房贷利率为LPR+45BP（约5.10%），二套房贷利率为LPR+95BP（约5.60%），重点城市房贷利率普遍上涨。

政策动态

• 中央政策从严调控：政治局会议继续强调“房住不炒”，提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
• 地方政策趋严：多地出台调控政策，如东莞控制新房限价、成都优化选房排序、北京严查违规行为等，显示房地产市场调控持续加强。

关键信息

板块行情回顾

• A股房地产指数：上两周下跌1.65%，年初至今下跌3.57%；PE（TTM）为8.22倍，低于沪深300指数（13.74倍）。
• 港股房地产板块：内房股（剔除物业）平均涨幅为-0.44%，物业板块平均涨幅为-0.75%，年初至今内房股平均涨幅6.69%，物业板块平均涨幅15.77%。
• 个股表现：A股中珠江股份涨幅53.5%居首，华夏幸福跌幅-17.1%居首；港股中合生创展集团涨幅15.2%，太阳城集团跌幅-13.6%。

房地产销售情况

• 重点城市销售数据：上周重点监测55城商品房成交面积495.4万平米，环比下降44%，同比增长6%；4月累计成交面积3351.9万平米，同比增长36%。
• 分城市表现：一线城市成交面积环比下降59%，同比增长3%；二线城市环比下降44%，同比增长19%；三四线城市环比下降34%，同比下降9%。
• 二手房成交：上周16城二手房成交面积61.5万平米，环比下降75.3%，同比下降40%；4月累计成交面积933.3万平米，同比增长24.5%。

市场资金环境

• 房地产贷款增速回落：2021年一季度房地产贷款增加1.67万亿元，占各项贷款增量的21.8%，低于上年全年水平。
• 房贷利率上行：全国首套房平均贷款利率为5.31%，二套房平均利率为5.59%，重点城市进入加息周期。

重点房企销售数据

• 销售表现：4月销售数据中，碧桂园、融创中国、保利地产等销售增长显著，而阳光城、华夏幸福等出现下滑。

房企融资情况

• 融资活动活跃：4月多家房企发行债券，包括华发股份、中国恒大、万科、华润置地等，融资金额合计达50亿元，发行利率从3.25%到12.50%不等。

重点公司估值

• A股及港股估值：对重点公司（如万科A、保利地产、华润置地等）的估值数据进行分析，包括EPS、PE、PB等指标。

投资建议

推荐公司

• 龙头地产公司：万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国。
• 二线弹性品种：新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

投资评级标准

• 股票评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（涨幅5%-15%）、中性（涨幅-5%至5%）、减持（跌幅5%以上）。
• 行业评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

评级说明

• 投资评级以报告发布后6个月内的市场表现为基准，与沪深300指数涨跌幅进行比较。

分析师简介

• 王嵩，首创证券房地产行业首席分析师，拥有七年房地产研究经验，曾任职于国海证券、中信建投证券。

免责声明

• 本报告由首创证券制作，不保证其准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行评估风险。