20250417-东兴证券-新城控股-601155.SH-债务风险可控_优质商业助力公司困境反转_18页_2mb

报告摘要

新城控股（601155.SH）总结

核心内容

新城控股是一家“住宅+商业”双轮驱动的综合性房地产集团，2024年营业收入为890亿元，同比下滑25.3%。公司商业运营表现稳健，2024年商业运营总收入为128.08亿元，同比增长13.1%。尽管住宅开发销售业务承压，但公司通过商业地产的稳定现金流及持续优化的债务结构，逐步缓解财务压力，具备困境反转的潜力。

主要观点

商业模式：新城控股采用“住宅+商业”双轮驱动模式，商业地产在整体收入中占比近50%，成为公司盈利的重要支撑。
商业运营表现：吾悦广场作为核心商业品牌，2024年开业面积达1601万平，平均出租率97.7%，高于行业平均水平。2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次，销售额905亿元，同比增长19%。
开发销售业务：公司自2022年起停止拿地，2024年销售金额为402亿元，同比下滑47.1%；结算金额为1337亿元，同比下滑14.2%。未来开发业务规模预计继续收缩，但商业板块贡献将提升。
财务结构优化：2024年公司平均融资成本为5.92%，较2023年下降28bp；短期有息负债占比降至23.0%，负债结构持续优化。公司2024年末有息负债为541亿元，现金短债比为0.53，存在一定短期偿债压力，但经营性物业贷可覆盖部分债务。
盈利预测：预计2025-2027年公司归母净利润分别为899/1245/1419亿元，EPS分别为0.39/0.55/0.62元。结合绝对估值与相对估值，公司2025年合理股价区间为14.83~17.55元，对应0.55~0.65倍PB，首次覆盖，给予“强烈推荐”评级。
风险提示：销售回款不及预期、商业出租率与租金收入不及预期、融资环境改善不及预期等风险可能影响公司估值提升。

关键信息

商业板块表现：
- 吾悦广场开业面积达1601万平，高于华润和龙湖。
- 平均出租率97.7%，全年商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%。
- 2024年吾悦广场总销售额905亿元，同比增长19%。
- 吾悦广场租金收益水平高于龙湖，略低于华润。
开发销售业务表现：
- 2024年销售金额402亿元，同比下滑47.1%。
- 结算金额1337亿元，同比下滑14.2%。
- 2024年房地产开发销售收入760亿元，同比下滑29.2%。
- 存货减值计提相对充分，2024年末计提115.6亿元，占存货账面余额的10.6%。
财务指标：
- 2024年末有息负债541亿元，较2023年下降4.9%。
- 短期有息负债约124亿元，占比23.0%。
- 平均融资成本5.92%，较2023年下降28bp。
- 剔除预收款后的资产负债率67.1%，净负债率53.0%，现金短债比0.53。
盈利预测：
- 2025-2027年营业收入分别为549/372/327亿元，同比增速分别为-37.65%/-32.29%/-11.96%。
- 归母净利润分别为899/1245/1419亿元，EPS分别为0.39/0.55/0.62元。
- 预计2025年每股RNAV为17.55元，当前股价12.56元，折价28.4%~54.4%。