> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新城控股 (601155.SH) 商管业务稳健增长，融资总额持续下降 ## 核心内容概述 新城控股在2025年面临收入利润承压，但其商管业务表现突出，保持稳健增长。公司调整了盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为11.2亿元、16.1亿元和24.3亿元，EPS分别为0.50元、0.72元和1.08元，当前股价对应PE分别为29.2倍、20.2倍和13.5倍。公司维持“买入”评级，认为商管业务结构调整后盈利能力有望回升。 ## 主要观点 - **商管业务增长强劲**：2025年商业运营收入实现10%增长，出租率维持在97.86%的高位，吾悦广场总销售额达970亿元，同比增长7.18%。 - **地产开发业务收缩**：受结转规模下降影响，2025年合同销售面积和金额分别下降52.94%和52.03%，但全口径资金回笼保持良好。 - **融资成本下降**：2025年末公司整体平均融资成本为5.44%，同比下降0.48个百分点；融资总额为509.74亿元，同比下降26.76亿元。 - **盈利预测上调**：公司下调了2026-2027年盈利预测，并新增2028年预测，显示未来盈利能力有望回升。 ## 关键信息 ### 财务表现 - **2025年业绩**：营业收入530.1亿元，同比下降40.4%；归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%；毛利率27.4%，同比提升7.6个百分点。 - **2026-2028年预测**： - 营业收入分别为426.14亿元、355.70亿元、348.98亿元 - 归母净利润分别为11.18亿元、16.14亿元、24.28亿元 - 毛利率分别为31.1%、37.7%、40.3% - 净利率分别为2.6%、4.5%、7.0% - ROE分别为1.4%、2.2%、3.2% - EPS分别为0.50元、0.72元、1.08元 - P/E分别为29.2倍、20.2倍、13.5倍 ### 资产负债表 - **资产总计**：2024年为307193亿元，2025年为265643亿元，预计2026-2028年分别为219584亿元、243561亿元、221200亿元。 - **负债合计**：2024年为224520亿元，2025年为188112亿元，预计2026-2028年分别为140988亿元、163172亿元、138114亿元。 - **资产负债率**：2024年为73.1%，2025年为70.8%，预计2026-2028年分别为64.2%、67.0%、62.4%。 ### 现金流量表 - **经营活动现金流**：2025年为14.25亿元，预计2026-2028年分别为20.11亿元、21.13亿元、23.07亿元。 - **投资活动现金流**：2025年为10.79亿元，预计2026-2028年分别为12.78亿元、3.29亿元、10.26亿元。 - **筹资活动现金流**：2025年为-46.22亿元，预计2026-2028年分别为-10.60亿元、-6.57亿元、-7.71亿元。 - **现金净增加额**：2025年为-21.18亿元，预计2026-2028年分别为-7.31亿元、-4.13亿元、-4.37亿元。 ### 营运情况 - **吾悦广场布局**：截至2025年末，公司在141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，开业面积达1649.07万平方米。 - **客流量与销售额**：2025年吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额达970亿元，同比增长7.18%。 - **2026年计划**：新增5座吾悦广场开业，预计商业运营总收入145亿元。 ## 风险提示 - **政策调控风险**：房地产行业政策变化可能影响公司业绩。 - **三四线城市项目去化风险**：三四线城市项目销售可能不及预期。 - **吾悦广场拓展不及预期**：商管业务拓展可能面临挑战。 ## 估值与市场表现 - **PE与PB**：当前PE为48.0倍，PB为0.5倍；预计2026-2028年PE分别为29.2倍、20.2倍、13.5倍，PB保持0.5倍不变。 - **EV/EBITDA**：预计2026-2028年分别为23.7倍、19.2倍、16.1倍。 ## 投资评级说明 - **买入 (Buy)**：预计相对强于市场表现20%以上。 - **增持 (outperform)**：预计相对强于市场表现5%~20%。 - **中性 (Neutral)**：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动。 - **减持 (underperform)**：预计相对弱于市场表现5%以下。 ## 分析师承诺 分析师承诺报告内容基于可靠信息，分析结果可能因假设不同而有所变化，不构成具体投资建议。报告内容不保证所涉及证券能够在该价格交易。 ## 法律声明 本报告仅供开源证券客户参考，未经授权不得使用或分发。报告内容不构成投资建议，投资者应自主决策并承担风险。