20251230-中银证券-房地产行业第52周周报_新房成交同比降幅扩大_二手房同比降幅收窄；北京优化限购政策_25页_2mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2025年12月20日-2025年12月26日）

核心内容概览

新房市场：新房成交面积环比上升10.5%，但同比降幅扩大至39.2%；一线城市新房成交面积同比降幅为-38.4%，二线城市为-38.1%，三四线城市为-45.4%。新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升，其中一线城市去化周期环比上升0.2个月，三四线城市去化周期同比上升32.9个月。
二手房市场：二手房成交面积环比由负转正，上升7.6%，同比降幅收窄至30.7%；一线城市二手房成交面积同比降幅为-26.2%，三四线城市为-17.3%。二手房市场表现相对较好，尤其三四线城市。
土地市场：百城全类型土地成交面积环比下降2.7%，同比减少12.7%；土地成交总价环比上升10.0%，同比下降15.9%。楼面均价环比上升13.0%，同比下降3.7%。溢价率同环比均下降。
政策动态：中央层面提出“十五五”期间房地产行业将处于转型关键期，地方层面北京调整限购政策，降低非京户籍购房门槛，支持多孩家庭购房，降低二套公积金贷款首付比例。
债券市场：房企国内债券发行量和偿还量均上升，净融资额为-13.3亿元。发行量最大的房企为渝江北嘴集团、京能置业、武汉新区建设开发投资集团；偿还量最大的房企为万科A、中海地产、华发股份、临港集团、首开股份。
板块表现：房地产行业绝对收益为1.9%，相对沪深300收益为-0.04%。板块PE为24.68X，较上周上升0.9X。

主要观点

房地产行业正经历从“量”向“质”的转变，政策导向明确，旨在稳定市场并优化结构。
二手房交易占比上升已成为趋势，政策支持将促进新房与二手房市场融合发展。
北京限购政策调整力度小于8月，但仍体现出政策放松迹象。
房地产行业面临下行压力，但市场信心修复可能带来政策调整。

关键信息

新房市场

成交情况：
- 40个城市新房成交套数2.6万套，环比上升10.2%，同比下降40.3%。
- 新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比下降39.2%。
库存情况：
- 12个城市新房库存套数139.4万套，环比上升0.03%，同比下降10.9%。
- 新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9%。
- 去化周期同环比均上升，一线城市去化周期为19.8个月，三四线城市为70.3个月。

二手房市场

成交情况：
- 18个城市二手房成交套数1.9万套，环比上升7.7%，同比下降27.9%。
- 二手房成交面积173.1万平方米，环比上升7.6%，同比下降30.7%。
城市表现：
- 一线城市二手房成交套数0.5万套，环比上升18.2%，同比下降22.6%。
- 三四线城市二手房成交面积环比上升20.3%，同比下降17.3%。

土地市场

成交情况：
- 百城全类型土地成交面积5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7%。
- 土地成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9%。
- 楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7%。
- 溢价率1.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降2.1个百分点。
城市表现：
- 一线城市土地成交面积环比上升3.3%，同比下降38.2%。
- 二线城市土地成交面积环比下降3.7%，同比下降33.1%。
- 三线城市土地成交面积环比下降2.8%，同比下降1.0%。

债券发行与偿还

发行情况：
- 本周房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0%。
- 发行量最大的房企为渝江北嘴集团（20.0亿元）、京能置业（10.0亿元）、武汉新区建设开发投资集团（9.0亿元）。
偿还情况：
- 债券总偿还量为218.0亿元，环比上升20.8%，同比上升204.2%。
- 偿还量最大的房企为万科A（20.0亿元）、中海地产（15.0亿元）、华发股份（15.0亿元）、临港集团（10.0亿元）、首开股份（10.0亿元）。
净融资：净融资额为-13.3亿元。

投资建议

关注主线：
1. 基本面稳定、在一二线城市销售和土储占比高、市占率高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. 销售和拿地有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3. 探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。
板块趋势：预计明年一季度将有适当的政策调整，板块表现有望延续。