20260121-中银证券-房地产行业第3周周报_新房_二手房成交同比降幅均收窄；央行下调商业用房购房贷款首付比例_24页_2mb

房地产行业周报总结（2026年1月10日-1月16日）

核心内容概览

2026年1月第3周，房地产行业整体呈现量价双降趋势，但部分指标有所改善。新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅也有所收窄。新房库存面积与套数均呈下降趋势，但去化周期有所上升，显示市场去化压力加大。土地市场整体呈现量价齐跌，但楼面均价同比上涨，溢价率环比上升。行业整体表现疲软，板块相对收益下降。

主要观点

新房市场

• 新房成交面积：40个城市新房成交面积为167.0万平方米，环比上升3.8%，同比下降32.3%。同比降幅较上周收窄2.8个百分点。
• 城市能级表现：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%；同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%。三四线城市新房成交面积同比降幅收窄0.7个百分点。
• 库存情况：12个城市新房库存面积为11296万平方米，环比下降0.2%，同比下降7.4%。去化周期为16.8个月，环比上升0.5个月，同比上升5.0个月。一、二、三四线城市去化周期分别为18.2、12.9、67.8个月，同比上升分别为5.6、3.3、35.7个月。

二手房市场

• 二手房成交面积：18个城市二手房成交面积为180.3万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%。同比降幅较上周收窄12.9个百分点。
• 城市能级表现：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%；同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%。三四线城市二手房成交面积同比降幅收窄9.3个百分点。

土地市场

• 全类型土地成交：百城全类型成交土地规划建筑面积为1013.3万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价为163.4亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%。楼面均价为1612.5元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%。溢价率为6.1%，环比上升5.5个百分点，同比下降1.8个百分点。
• 住宅类土地成交：百城住宅类土地成交建筑面积为152.8万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%；成交总价为100.5亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%。楼面均价为6578.2元/平，环比上升77.8%，同比上升104.5%。溢价率为33.9%，环比上升32.3个百分点，同比上升27.6个百分点。

关键信息

政策动态

• 央行政策：1月15日，央行宣布降低再贷款利率，保障性住房再贷款利率下调0.25个百分点至1.25%，以支持收购存量商品房用于保障房。1月17日，商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，有助于去库存。
• 个税政策延续：居民换购住房个税退税政策延续至2027年底，为政策的第二次延续。
• 地方政策：多地出台政策支持房地产市场，包括严管商品房资金、购房补贴、土地保障等。

市场表现

• 板块收益：房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6个百分点；相对沪深300收益为-2.9%，较上周下降5.2个百分点。
• 公司表现：A股中招商蛇口、华侨城A、滨江集团涨幅靠前；绿地控股、保利发展、金地集团跌幅靠前。港股中旭辉控股集团、碧桂园、融创中国涨幅靠前；建发国际集团、越秀地产、中国金茂跌幅靠前。

投资建议

• 主线一：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
• 主线二：从2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团。
• 主线三：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期
• 销售与房价持续下行
• 市场信心修复不及预期

附录

• 数据来源：新房、二手房成交数据来自同花顺；土地市场数据来自中指院。
• 城市数据选取清单：
  • 新房成交情况选取城市：40个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市。
  • 二手房成交情况选取城市：18个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市。
  • 新房库存选取城市：12个城市，包括一线城市、二线城市、三四线城市。
  • 土地市场选取城市：百城数据，涵盖122个城市。