20251221-中银证券-房地产行业2025年11月月报_11月新房成交同比降幅扩大_二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议指出_稳地产_去库存_预期26年地产政策空间打开_25页_2mb

房地产行业2025年11月月报总结

核心内容概览

2025年11月，房地产行业整体表现承压，新房成交面积环比由正转负、同比降幅扩大，二手房成交面积环比由负转正、同比降幅微幅收窄。中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预计2026年政策空间有望打开。土地市场成交量同比降幅扩大，溢价率同比下降。房企销售和拿地情况持续承压，但部分房企在销售和拿地上有所突破。政策层面，城市更新和REITs发行范围拓展成为重点。

新房成交情况

• 11月新房成交面积：环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点。1-11月累计同比-11.5%。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市：新房成交面积环比+4.5%，同比-43.5%，同比降幅扩大5.2个百分点。1-11月累计同比-13.8%。
    • 北京：环比-34%，同比-54%
    • 上海：环比+31%，同比-22%
    • 广州：环比-1%，同比-37%
    • 深圳：环比+11%，同比-76%
  • 二线城市：新房成交面积环比-2.4%，同比-37.4%，同比降幅扩大17.8个百分点。1-11月累计同比-9.2%。
  • 三四线城市：新房成交面积环比-25.8%，同比-46.3%，同比降幅扩大19.1个百分点。1-11月累计同比-14.0%。

二手房成交情况

• 11月二手房成交面积：环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点。1-11月累计同比+0.05%。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市：二手房成交面积环比+16.1%，同比-26.0%，同比降幅收窄2.9个百分点。
    • 北京：环比+20%，同比-22%
    • 深圳：环比+7%，同比-35%
  • 二线城市：二手房成交面积环比+11.1%，同比-27.2%，同比降幅收窄3.9个百分点。
    • 杭州：环比+9%，同比-48%
    • 成都：环比+3%，同比-32%
  • 三四线城市：二手房成交面积环比+17.3%，同比-19.9%，同比降幅收窄8.6个百分点。

新房库存与去化

• 库存规模：11月末12城新房库存面积环比+0.5%，同比下降10.6%。整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月。
• 重点城市去化率：
  • 一线城市平均去化率25%，环比+3%，同比-7%
  • 二线城市平均去化率39%，环比-1%，同比-3%
  • 三四线城市平均去化率12%，环比-6%，同比-13%
• 去化率6成及以上城市：仅天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市。
• 热点城市去化率修复：上海、广州、深圳等去化率稳步提升；武汉、郑州、青岛等市场低迷城市止跌。

土地市场情况

• 土地成交规模：11月全国成交土地建面环比+6.3%，同比-20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点。1-11月累计同比-8.5%。
• 土地溢价率：11月全国平均溢价率3.5%，环比+0.09个百分点，同比-1.1个百分点。
• 各能级城市土地成交情况：
  • 一线城市：楼面均价6811元/平，环比+43.8%，同比-59.0%；平均溢价率4.1%
  • 二线城市：楼面均价2430元/平，环比+45.7%，同比-17.3%；平均溢价率1.4%
  • 三四线城市：楼面均价1534元/平，环比+9.7%，同比-23.1%；平均溢价率3.4%
• 住宅类土地：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平方米，环比+36.2%，同比-29.1%；平均楼面价3212元/平，环比-5.1%，同比-15.4%；平均溢价率2.7%，环比-0.7个百分点，同比-1.9个百分点。

房企表现

• 销售情况：
  • 百强房企11月全口径销售额同比下降37.1%，权益销售额同比下降36.3%。
  • 1-11月百强房企全口径销售额同比下降18.8%，权益销售额同比下降18.9%。
  • TOP20房企中，绿地、保利置业11月销售额同比为正。
  • 1-11月累计销售额同比为正的房企有：中建东孚、金茂、绿地、国贸。
• 拿地情况：
  • 百强房企11月拿地金额同比下降38.4%，拿地强度34%，同比下降。
  • 1-11月百强房企拿地金额同比增长17.2%，拿地建面同比下降1.0%，楼面均价同比+18.4%，拿地强度同比+10个百分点。
• 融资情况：
  • 11月房地产行业融资规模同比+29%，环比+21%。平均发行利率3.27%，同比+0.55个百分点，环比+0.72个百分点。
  • 2026年1-11月债券到期规模为6546亿元，其中3、4、7月为到期小高峰。

政策动态

• 城市更新：住建部推进城市更新，强调“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。
• 基础设施REITs：证监会发布商业不动产REITs试点公告，拓宽REITs底层资产范围。
• 公积金政策：多地优化公积金贷款政策，如重庆支持购买二手房提取公积金首付款，佛山支持“商转公”。
• 购房补贴：多地发放购房补贴，如青岛针对引进人才发放大额补贴。
• 中央政治局会议：提出“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调。

板块收益

• 11月地产板块：绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱。

投资建议

• 关注主线：
  1. 基本面稳定、重仓高能级城市：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
  2. 销售与拿地突破的“小而美”房企：保利置业集团。
  3. 布局新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期
• 销售与房价持续下行
• 市场信心修复不及预期