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“5·15”新政后的水落“实”出 —— 成都房地产市场调研总结

核心内容

“5·15”新政及后续摇号规定对成都房地产市场产生了深远影响，促使市场从“万人摇号”的火爆回归理性。新政通过限制同一家庭只能参与一个楼盘的摇号、提高购房资格门槛等措施，有效挤出市场中的投机需求，使真实购房需求浮出水面。同时，开发商逐步接受限价政策，价格博弈减少，推盘速度加快，市场整体趋于平稳。

主要观点

• 新房市场理性回归：新政实施后，“万人摇号”现象消失，但多数楼盘去化情况依然良好，说明市场真实需求未减。
• 需求端“挤水分”：新政前后有资格摇号人数变化比例在30%至70%之间，总体约为40%。这表明政策对市场起到了降温作用。
• 市场基本面良好：即使在新政影响下，去化率仍保持较高水平，反映成都楼市具备良好的支撑基础。
• 预计下半年量价平稳：开发商推盘加速、价格博弈减少，市场预计将呈现量价平稳的走势。
• 二手房市场疲软：新政导致部分购房者失去资格，二手房价格出现下调迹象，但改善型需求仍较强。

关键信息

政策影响

• 购房资格收紧：新政要求购房人需满足户籍或社保缴纳条件，限制了部分投机性购房行为。
• 家庭限购：同一家庭在同一时段内仅可参与一个楼盘的摇号，防止“多盘多买”行为。
• 转让限制：购房后需取得不动产权证满3年方可转让，抑制短期炒作。

市场表现

• 新房去化稳定：尽管中签率提高，但多数楼盘去化率依然较高，显示市场有真实购买力支撑。
• 价格博弈减少：开发商逐渐接受限价政策，推盘节奏加快，市场趋于理性。
• 二手房价格倒挂：部分业主接受降价出售，市场预期价格趋于平稳。

重点项目分析

投资建议

• 推荐房企：蓝光发展、保利地产作为成都区域龙头房企，具备较强的市场竞争力和抗风险能力。
• 行业评级：房地产行业整体评级为“看好”，预计未来6个月内相对沪深300指数收益率将超过5%。
• 个股评级：蓝光发展和保利地产分别被推荐为“推荐”和“强烈推荐”。

风险提示

• 政策超预期收紧：若调控政策进一步收紧，可能对市场造成较大冲击。
• 经济增速下滑：经济环境恶化可能影响购房者的购买力。
• 人口流入放缓：人口流入减少将直接影响市场需求。

附录：成都“5·15”新政要点

1. 购房资格条件：

   • 天府新区、高新区南部园区：需户籍或稳定就业并连续缴纳社保。
   • 其他区域：需户籍或稳定就业并连续缴纳社保。
   • 本市户籍家庭限购1套，非本市户籍家庭需无自有产权住房。

2. 离异购房限制：

   • 离异后两年内购房，住房套数按离异前家庭总套数计算。
   • 父母投靠子女入户不视为单独家庭购房。

3. 转让限制：

   • 所有购房需取得不动产权证满3年后方可转让。

分析师简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 任鹤：研究助理，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备专业资质和行业关注经验。

报告声明

• 分析师承诺：报告观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，薪酬与报告内容无直接关联。
• 免责声明：报告内容基于公开资料，公司不对信息的准确性和完整性作保证，亦不承担由此引发的任何责任或风险。

总结

“5·15”新政促使成都房地产市场从过度炒作回归理性，真实需求逐渐显现，市场基本面稳固。政策对新房和二手房市场均产生影响，改善型需求表现优于刚需。整体来看，市场将维持量价平稳的走势，对区域龙头房企形成利好，但需警惕政策超预期收紧、经济下行及人口流入放缓等风险。