房地产市场草根调研之成都_5·15_新政后的水落_实_出_5页_729kb

成都房地产市场“5·15”新政分析总结

核心内容概述

“5·15”新政出台后，成都房地产市场呈现出理性回归的趋势，部分“万人摇号”的现象逐渐减少，市场整体趋于平稳。该政策通过调整购房资格与摇号规则，对市场进行了有效调控，抑制了投机行为，释放了真实购房需求。

主要观点

• 新政影响：新政以家庭为单位参与摇号，并增加了社保缴纳等限制条件，导致部分购房者失去资格，从而减少了“万人摇号”现象。
• 去化情况：尽管新政抑制了部分非理性购房行为，但多数楼盘去化情况依然较好，说明成都楼市基本面良好。
• 需求变化：新政后的需求更接近“真实”需求，有助于市场长期健康发展。
• 价格博弈减少：开发商逐渐接受限价政策，价格博弈减少，推盘速度加快，预计下半年成都楼市将呈现量价平稳的走势。
• 二手房市场：新政促使新房市场理性回归，二手房市场也出现疲软迹象，部分业主开始接受降价出售，价格倒挂现象有望缓解。

关键信息

成都市房地产市场现状

• 房地产行业股票家数：145家，占比5.56%
• 行业市值：25806.98亿元，占比4.99%
• 流通市值：19855.47亿元，占比5.39%
• 市场平均市盈率：20.66

新政对市场的影响

• 购房资格限制：以家庭为单位，需满足户籍或社保缴纳要求。
• 摇号规则调整：同一家庭在同一时段内只能参与一个楼盘的摇号。
• 政策执行时间：自印发之日起施行，原有政策与新政不一致的按新政执行。

项目分析

中海锦江城

• 位置：天府新区，绕城高速之外
• 容积率：5.1
• 产品定位：刚需
• 配套情况：拥有约19万m²商业配套，周边刚需楼盘较多，居住密度高
• 销售情况：2018年6月开盘均价约15000元，去化率约55%，仍有房源可售

中铁建西派国樾

• 位置：天府新区，绕城高速之外
• 容积率：3.1
• 产品定位：高端改善
• 配套情况：周边配套规划完善，但尚未大规模开工
• 销售情况：尚未开盘，预期价格约20000元，能否取得预售证存在不确定性

投资建议

• 推荐房企：成都区域龙头房企蓝光发展、保利地产
• 理由：新政后市场趋于理性，开发商推盘加快，价格博弈减少，有利于龙头房企发展

风险提示

• 政策收紧风险：调控政策可能超预期收紧
• 经济下行风险：经济增速大幅下滑可能影响购房需求
• 人口流入放缓：人口流入大幅减缓可能对市场造成压力

分析师与研究助理简介

郑闵钢（分析师）

• 东兴证券房地产行业首席研究员
• 从事房地产行业研究多年，曾在中国东方资产管理公司从事债转股工作
• 多次获得分析师奖项，包括“证券通-中国金牌分析师排行榜”最佳分析师

任鹤（研究助理）

• 清华大学土木工程专业本硕，法学双学士
• 3年房地产行业工作经历，具备一级注册建造师与中级房地产经济师资格
• 2018年加入东兴证券研究所，关注房地产行业

总结

“5·15”新政在成都房地产市场中起到了明显的调控作用，抑制了非理性购房行为，使市场回归理性。尽管短期内部分楼盘去化率有所下降，但整体市场仍保持良好基本面。开发商逐渐接受限价政策，推盘加快，预计下半年成都楼市将维持量价平稳的走势。短期的理性回归对市场长期发展有利。