城市草根调研系列报告之十_成都篇_五月楼市略有降温_后续或以稳为主_19页_2mb

成都楼市调研总结

核心内容

2019年5月成都楼市略有降温，整体市场趋于平稳，后续预计以“稳”为主。楼市回温带动土地市场升温，但政策收紧预期提升，土地供应逐步向外围区域倾斜。市场以首置首改为主，区域分化明显，近郊及天府新区成交表现较好，而远郊及主城区面临一定压力。成都战略地位提升，中长期基本面扎实，具备良好的发展潜力。

主要观点

• 楼市整体表现
  2019年前4月成都新房成交同比增长16.3%，增速较2018年H2上升13.6个百分点。4月成交均价较年初上升1.8%至11705元/平，一二手住宅价差逐步收窄。

• 市场结构变化
  首置首改产品（90-120平）占比达47%，其中刚需产品（90-100平）占比16%，刚改产品（100-110平）占比15%。60-90平二手房成交占比升至46%，显示刚需客群逐步转向二手市场。

• 区域分化显著
  外围（近郊及远郊）新盘供应量占比达75%，近郊成交占比32.4%，远郊去化周期为10个月，主城区和天府新区去化周期分别为9.9个月和9个月，整体仍处于合理区间。

• 土地市场升温与调控
  土地市场在楼市回暖带动下持续升温，2019年3月成交溢价率达38.9%，但4月降至13.5%。外围区域（龙泉驿、青白江）成为土地供应主力，合计成交占比达52%。政府通过减少中心区域土地供应以控制“地王”现象，预计后续地市趋于平稳。

• 政策与市场预期
  在“稳地价、稳房价、稳预期”政策背景下，市场逐步回归理性，政治局及住建部接连发声，强调“房住不炒”，可能对后续市场形成压制。

• 开发商动态
  2018年卓越、中梁等9家房企首进成都，反映市场吸引力。2018年成都拿地金额TOP10房企中，华润、龙湖、首开、雅居乐、保利等房企持续加码。

关键信息

• 人口与经济基础
  成都市2018年常住人口1633万，户籍人口1478万，同比增长3%和1.8%，保持净流入趋势。GDP达1.5万亿元，占全省比重37.7%，经济总量位列全国第八。

• 高校与人才因素
  成都拥有64所高校，高校毕业生留川比例较高，为楼市提供持续增量需求。

• 收入与房价比
  成都居民人均可支配收入与房价比为3.6，高于多数同类城市，购房压力相对可控。

• 重点楼盘情况

  • 万科公园传奇：位于天府新区，主打改善型住宅，均价约2.3万元/平，生态资源丰富。
  • 万科保利翡翠和悦：联合开发低密墅居，均价约17000元/平，装修标准较高。
  • 中海锦江城：位于天府新区，主打101-128平产品，带装修均价13100-15383元/平。

风险提示

1. 三四线城市可能因供应充足、需求萎缩面临量价调整压力，存在房企减值及资金链断裂风险。
2. 一二线楼市自然复苏，可能导致政策放松不及预期。
3. 地价持续上升，后续限价政策可能对开发商毛利率造成压力。
4. 若部分城市市场热度延续，可能面临调控加码风险。