20220924-安信证券-郑州土拍零距离（20_22）_二拍凉意依旧_城投为拿地主力_7页_473kb

报告摘要

郑州2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年9月21日，郑州市完成了2022年二轮土拍，整体市场表现延续低迷态势，土拍热度不足，房企拿地意愿减弱，城投企业成为主要购地力量。

主要观点

土拍规则保持稳定：本轮土拍延续了前几轮的规则，包括限马甲、严控购地资金来源等。保证金比例仍为20%，地块溢价率上限为15%，触顶后直接进入摇号环节。土地金支付周期为1年的地块占比提升至52.9%，较首轮有所改善，有助于缓解房企资金压力。
土拍市场持续低迷：本轮土拍共推出17宗地块，较首轮增加2宗，但广义流拍率升至17.6%，明显高于首轮水平。所有地块均以底价成交，平均溢价率维持在1.5%以下，延续了自2021年以来的低溢价趋势。横向对比，郑州的广义流拍率高于全国20城平均水平9.4%，平均溢价率为20城最低。
地块质量有所下降：主城四区（金水区、中原区、二七区、管城区）供地占比降至47.1%，较首轮的66.7%明显下降。城中村改造和合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地6宗，表明政府主导的土地供应趋势。惠济区3宗地终止出让，反映出部分地块市场吸引力不足。
商品房市场持续下行：郑州楼市整体低迷，叠加“停工断贷”事件的影响，新建商品房和二手房价格及销售面积持续下跌。截至2022年8月，商品房销售面积累计同比下跌36.3%，进一步抑制了房企拿地积极性。
城投企业主导市场：在国、民企拿地意愿较低的情况下，城投企业成为本轮土拍的主要参与者。城投全口径拿地金额达67.7亿元，占比65.6%，与首轮基本持平，但明显高于去年三轮的不足30%。郑州地产集团以24.1亿元拍得7宗地块，为最大拿地企业，东龙控股、新区建投、郑州经开投发等也均有参与。