20220917-安信证券-青岛土拍零距离（5_22）_三拍凉意依旧_国_民企拿地意愿仍较低_8页_518kb

青岛2022年三轮土拍总结

核心内容概述

2022年9月16日，青岛完成了2022年第三轮土拍，共推出33宗地块，成交30宗，成交金额164.4亿元，流拍3宗，广义流拍率为9.1%。整体来看，土拍市场依然低迷，多数地块以底价成交，平均溢价率仅为0.5%，较前两轮有所下降。与此同时，城投企业拿地意愿增强，成为主要购地力量，而国、民企参与度仍较低。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则基本稳定

• 拿地前规则：延续限马甲、严控购地资金来源等政策，部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买。
• 保证金比例：从第二轮的96.3%降至54.5%，部分地块保证金比例为20%或50%。
• 拿地规则：地块溢价率限制仍为15%，达到限价后转入竞高品质商品住宅阶段，若建设方案评分一致，则进入摇号环节。
• 流拍地块处理：市北区水清沟河以东地块因此前流拍，本轮以12.6%的降幅重新起拍，起拍楼面价降至10500元/方。

2. 土拍市场整体凉意依旧

• 流拍率与溢价率：广义流拍率显著上升至9.1%，高于第二轮的3.7%，平均溢价率下降至0.5%，低于前两轮的1.0%和1.2%。
• 成交情况：八成以上地块底价成交，市场整体热度不足。
• 横向对比：青岛广义流拍率高于无锡、厦门、杭州、青岛四城平均水平6.4%，平均溢价率低于四城平均水平1.5%。
• 区域分布：主城区推地14宗（占比42.4%），较第二轮提升；黄岛区推地12宗，城阳区、高新区、崂山区分别推地5宗、1宗、1宗。
• 流拍地块集中区域：主要集中在李沧区和市北区，共3宗流拍。

3. 城投企业拿地占比提升，国、民企意愿仍低

• 国企拿地金额：33.8亿元，占比20.5%，较第二轮下降，但与首轮和去年第三轮基本持平。
• 民企拿地金额：64.0亿元，占比38.9%，虽略有提升，但仍低于往年50%以上的水平。
• 主要参与民企：以本地小型民企为主，如银丰地产（14.2亿元）、和达控股集团（9.7亿元）、青岛建安地产（9.5亿元）、中巍集团（8.9亿元）等，未见主流民企参与。
• 城投企业表现：全口径拿地金额达111.4亿元，占比67.8%，远高于前两轮的34.3%和45.5%。
• 主要城投企业：四维公司（20.6亿元）、市北城发（16.2亿元）、海诺建融置业（11.3亿元）、青岛开投集团（7.8亿元）等。

关键数据一览

风险提示

• 信息不全：报告信息可能未涵盖所有相关细节。
• 政策超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响市场预期。

总结

青岛本轮土拍在规则上基本延续前两轮，但市场整体表现低迷，流拍率显著上升，平均溢价率下降，显示房企购地意愿减弱。城投企业成为主要购地力量，占比提升至67.8%，而国、民企参与度仍较低，未见主流民企积极拿地。市场虽有部分优质地块推出，但受楼市整体低迷影响，多数地块以底价成交，反映出当前房地产市场的观望情绪浓厚。