20221126-安信证券-郑州土拍零距离（19／22）_三拍凉意依旧_城投仍为拿地主力_8页_957kb

郑州2022年三轮土拍总结

核心内容概述

2022年11月25日，郑州完成第三轮土拍，共推出23宗地块，成交20宗，流拍3宗，广义流拍率为13.0%，较上轮有所改善，但整体市场仍显冷清。所有地块均以底价成交，平均溢价率维持在较低水平，低于1.5%。本轮土拍延续了此前的规则，如限马甲、严控购地资金来源、20%保证金比例、15%溢价率上限等。同时，土地金支付周期缩短，仅郑东新区两宗地为半年和1年，其余地块均为60日。

主要观点

• 土拍市场持续低迷：郑州土拍市场自2021年二轮以来，平均溢价率一直低于1.5%，表明市场整体热度不足，房企参与意愿较低。
• 流拍率小幅改善但未根本好转：广义流拍率从17.6%降至13.0%，但市场仍以底价成交为主，土拍“凉意”依旧。
• 土地供应结构变化：主城四区供地占比上升至69.6%，城中村改造和合村并城改造项目用地占比高，政府储备用地较少。
• 城投企业仍为拿地主力：城投企业全口径拿地金额达70.0亿，占总成交金额的61.0%，高于去年三轮的30%。主要参与企业包括建中建设开发集团、金水投资、惠泽建设、高新投控集团等。
• 国企主导市场，民企参与度低：本轮土拍未见主流民企参与，仅以当地国企为主，国企拿地金额占比为39.0%，较一、二轮有所提升，但仍低于去年水平。

关键信息

土拍规则

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例为20%。
• 拿地中：地块溢价率限制为15%，触顶后直接进入摇号环节。
• 拿地后：土地金支付周期缩短，除郑东新区2宗地为半年和1年外，其余地块均为60日。

土地供应情况

• 总供地：23宗，其中城中村改造项目用地8宗，合村并城改造项目用地12宗，政府储备用地3宗。
• 各区域供地：主城四区供地16宗，占比69.6%；中原区、郑东新区、惠济区、高新区分别供地3宗、2宗、2宗。
• 流拍地块：中原区及郑东新区各3宗地流拍，其余地块均底价成交。

成交情况

• 成交金额：114.8亿，全部地块以底价成交。
• 主要竞得单位：建中建设开发集团（24.1亿）、金水投资（14.6亿）、惠泽建设（6.1亿）、高新投控集团（12.0亿）、郑州地产和二七国资联合体（8.8亿）、新区建投（29.8亿）等。
• 溢价率：所有地块溢价率为0.00%，平均溢价率维持在低位。

市场背景

• 楼市低迷：2022年以来，郑州商品房成交面积持续负增长，新房、二手房价格指数环比均为-0.5%。
• 房企谨慎：受市场低迷影响，房企拿地意愿较低，整体市场观望情绪浓厚。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露的市场信息，影响分析结果。
• 政策调控超预期：房地产调控政策可能进一步收紧，影响土地市场和房企行为。

数据支持

• 资料来源：郑州政府官网、WIND、安信证券研究中心。
• 相关报告：包括《金融资源盘点与省内城投支持（10）：广东篇》《22城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力》等。

图表目录

• 图1：郑州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：广义流拍率小幅改善，所有地块均底价成交
• 图3：郑州广义流拍率高于19城平均水平（%）
• 图4：郑州平均溢价率为19城最低水平（%）
• 图5：2022年以来郑州商品房成交面积持续负增长（%）
• 图6：城投仍为拿地主力，国、民企拿地意愿较低（%）

分析师声明

• 池光胜、高文君为安信证券分析师，具备证券投资咨询执业资格，声明信息来源合法合规，分析结论具有合理依据。

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