20221103-国金证券-数说公募基础设施REITs2022年三季报_项目业绩整体迎来边际改善_园区公路经营仍有一定承压_17页_1mb

报告摘要

数说公募基础设施REITs 2022年三季报总结

核心内容概览

2022年三季报数据显示，公募基础设施REITs整体经营业绩呈现边际改善，尤其是受疫情影响较大的高速公路类REITs。部分REITs如鹏华深圳能源REIT、中航首钢绿能REIT等在三季度表现突出，而产业园区类REITs则面临出租率下滑的压力。同时，二级市场价格走势有所分化，部分产品表现优于预期，但整体波动较大。

主要观点

1. 经营业绩分析

整体趋势：三季度国内疫情对底层项目经营的负面影响有所放缓，多数REITs迎来业绩边际改善。
行业表现：
- 仓储物流、生态环保、清洁能源类REITs：本年累计业绩完成情况整体较优，其中鹏华深圳能源REIT三季度盈利情况亮眼。
- 高速公路类REITs：三季度收入和EBITDA环比表现突出，较二季度平均涨幅分别为9.35%和30.97%。
- 产业园区类REITs：多数项目三季度出租率下滑，部分受租金减免及疫情影响。

2. 可供分配金额

前三季度完成情况：4只REITs可供分配金额累计完成率超过75%，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT表现较好。
三季度环比变化：多数REITs可供分配金额环比上升，尤其是高速公路类REITs平均环比上涨27.14%。
例外情况：中航首钢绿能REIT因预留资本性支出和负债较高，可供分配金额完成率低于预期。

3. 收益分配情况

理论与实际分派率：
- 特许经营权类REITs理论分派率偏高，如浙商沪杭甬REIT和鹏华深圳能源REIT。
- 实际分派率方面，华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、平安广州广河REIT表现较好。
分红进展：截至2022年9月30日，共有7只REITs完成2022年度分红，其中华夏越秀高速REIT完成两次分红。

关键信息

1. 项目运营情况

产业园区类REITs：
- 多数项目三季度出租率下滑，如博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT。
- 华安张江光大REIT出租率96.28%，较上季度下滑3.31%。
- 租户结构稳定，但部分重要租户租赁到期，影响后续出租情况。
仓储物流类REITs：
- 运营稳中向好，红土盐田港REIT出租率保持99%，平均租金单价稳定。
- 中金普洛斯REIT平均出租率95.01%，租金收入有所增加。
高速公路类REITs：
- 疫情影响趋缓，通行费收入环比上升。
- 平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT等项目表现较好。
生态环保类REITs：
- 业绩持续向好，富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT均实现收入和EBITDA环比增长。
- 富国首创水务REIT受合肥项目污水处理量下降影响，但深圳项目表现良好。

2. 二级市场表现

加权价格指数：三季度指数先升后降，9月中上旬达阶段性高点后逐步回落，累计回报达19.22%。
分类别指数：
- 产权类REITs表现优于特许经营权类，三季度回报为5.45%，特许经营权类为0.52%。
- 各行业类型REITs指数走势分化，排名为：产业园区 > 仓储物流 > 生态环保 > 高速公路。
- 清洁能源类REITs收益表现优于保障性租赁住房类。
分产品表现：
- 华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT累计回报均超过30%。
- 三季度成交量排名靠前的产品包括中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、建信中关村REIT。
- 二级市场波动率较高，部分产品如华夏合肥高新REIT、国君东久新经济REIT表现波动较大。

风险提示

政策调整风险：REITs相关政策存在不确定性。
项目运营风险：市场或团队变动可能影响项目运营效果。
疫情反复风险：对产业园区等项目经营造成持续压力。
流动性风险：二级市场流动性不足可能影响交易。
估值波动风险：经济冲击可能引发项目估值波动。
基金治理风险：外部委托管理模式下可能产生利益冲突。

总结

2022年三季报显示，公募基础设施REITs整体业绩有所改善，尤其是高速公路类REITs在疫情缓解后表现突出。同时，清洁能源和生态环保类REITs的业绩表现优于其他类型。二级市场方面，价格指数波动较大，部分产品表现优于预期，但整体仍需关注流动性及政策变化等风险因素。未来，随着疫情逐步控制及市场稳定，部分REITs有望进一步改善运营表现。

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