20220918-中邮证券-基础设施公募REITs周报_为何产业园区成为REITs上市的主力类型__22页_736kb

报告摘要

行业投资评级总结：基础设施公募REITs周报 (2022.09.10-2022.09.16)

核心内容概述

本报告聚焦于基础设施公募REITs市场，重点分析了产业园区成为REITs上市主力类型的原因、市场表现、成交额、换手率及估值情况，并提出投资建议和风险提示。整体来看，产业园区REITs在数量、表现和成长性方面具有显著优势，成为投资者关注的热点。

主要观点

产业园区REITs的优势：
- 我国产业园区规模庞大，且存在大量运营成熟的优质园区，如国家级经开区和高新区，占GDP比重分别为10.6%和12.3%。
- 优质产业园区受疫情冲击相对可控，出租率保持平稳增长。
- 产业园区租金具备成长空间，历史单位租金增长率在3%-10%之间，未来预计可达2%-5%。
REITs市场表现：
- 本周REITs指数下跌0.86%，产权型REITs下跌0.88%，特许经营权型REITs下跌0.69%。
- 产业园区型REITs指数下跌1.12%，仓储物流型REITs下跌1.39%。
- 近一个月REITs指数跑赢沪深300指数9.37个百分点。
REITs成交额与换手率：
- 本周REITs成交额为10.05亿元，环比下降23.40%。
- 产权型REITs成交额环比下降31.18%，特许经营权型REITs成交额环比下降16.16%。
- 本周REITs换手率为0.61%，环比下降0.20个百分点。
- 产业园区REITs换手率0.51%，仓储物流型REITs换手率0.26%。
估值情况：
- 本周末17只REITs平均折溢价率为32.01%，其中中航首钢绿能REIT折溢价率最高为53.24%。
- 平安广州广河REIT折溢价率最低为-1.66%，富国首创水务REIT PV乘数最高为1.51。
投资建议：
- 积极参与投资，重点关注保租房和产业园区REITs。
- 产业园区REITs底层资产多位于核心一线、二线城市，具备安全性和成长性。
风险提示：
- 公募REITs审批进度存在不确定性。
- 疫情可能对底层资产现金流产生影响。

关键信息

产业园区REITs发展情况

产业园区REITs即将扩容至7只，数量上将位居首位。
产业园区REITs上市以来表现优异，涨幅位居前列。
产业园区REITs的出租率在疫情后保持稳定，多数园区出租率上升。
产业园区REITs租金增长空间较大，历史租金增长率在3%-10%，未来预计增长2%-5%。

REITs市场表现

本周REITs指数收于131.09点，环比下跌0.86%。
产权型REITs指数收于139.76点，环比下跌0.88%。
特许经营权型REITs指数收于119.91点，环比下跌0.69%。
产业园区型REITs指数收于132.57点，环比下跌1.12%。
仓储物流型REITs指数收于146.00点，环比下跌1.39%。

REITs成交额

本周REITs成交额为10.05亿元，环比下降23.40%。
产权型REITs成交额为4.35亿元，环比下降31.18%。
特许经营权型REITs成交额为5.70亿元，环比下降16.16%。
产业园区REITs成交额为2.01亿元，环比下降20.34%。
仓储物流型REITs成交额为1.14亿元，环比下降45.76%。

REITs换手率

本周REITs换手率为0.61%，环比下降0.20个百分点。
产权型REITs换手率为0.50%，环比下降0.22个百分点。
特许经营权型REITs换手率为0.95%，环比下降0.15个百分点。
产业园区REITs换手率为0.51%，环比下降0.12个百分点。
仓储物流型REITs换手率为0.26%，环比下降0.21个百分点。

投资建议

重点关注保租房和产业园区REITs。
产业园区REITs具备较高的安全性和成长性，建议积极参与投资。

图表概览

图表1：基础设施公募REITs扩容过程
图表2：基础设施公募REITs基本情况
图表3：各底层资产类型的基础设施数公募REITs发行规模
图表4：各底层资产类型的基础设施数公募REITs发行规模占比
图表5：目前已上市17只REITs网下投资者中签率
图表6：目前已上市17只REITs公众投资者中签率
图表7：产业园区REITs上市至今涨跌幅位居前列
图表8：产业园区位居各类REITs涨跌幅前列（算术平均）
图表9：产业园区位居各类REITs涨跌幅前列（加权平均）
图表10：各类国家级产业园区数量
图表11：国家级经开区、高新区的地区生产总值及占比
图表12：各产业园区公募REITs底层资产近年来出租率变化
图表13：产业园区REITs底层资产主要租户类型
图表14：各产业园区公募REITs底层资产历史租金及未来预测
图表15：本周REITs指数收于131.09点，环比下跌0.86%
图表16：本周产权型REITs收于139.76点
图表17：本周特许经营权型REITs收于119.91点
图表18：本周REITs指数下跌0.86%，跑赢沪深300指数9.37pcts
图表19：各REITs近期具体走势
图表20：本周REITs成交额10.05亿元，环比-23.40%
图表21：近2周REITs每日成交额情况
图表22：近2周产业园区及物流仓储REITs每日成交额
图表23：近2周高速公路、环保、能源REITs每日成交额
图表24：本周REITs换手率0.61%，环比-0.20pcts
图表25：近2周REITs每日换手率情况
图表26：近2周产业园区及仓储物流REITs每日换手率
图表27：近2周高速公路、环保、能源REITs每日换手率
图表28：各REITs估值情况
图表29：REITs项目审批进度
图表30：公募REITs主要公告
图表31：公募REITs最新政策与新闻

分析师信息

分析师：刘清海
SAC登记编号：S1340522080002
邮箱：liuqinghai@cnpsec.com

风险提示

公募REITs审批进度存在不确定性。
疫情对底层资产现金流可能产生影响。

投资评级说明

投资评级标准：
- 股票评级：推荐（涨幅>20%）、谨慎推荐（涨幅10%-20%）、中性（涨幅-10%~10%）、回避（涨幅<-10%）。
- 行业评级：强于大市（涨幅>10%）、中性（涨幅-10%~10%）、弱于大市（涨幅<-10%）。
- 可转债评级：推荐（涨幅>10%）、谨慎推荐（涨幅5%-10%）、中性（涨幅-5%~5%）、回避（涨幅<-5%）。