20230214-国金证券-数说公募基础设施REITs_2022年四季报_清洁能源类表现较优_高速公路类业绩承压_17页_3mb

数说公募基础设施REITs 2022年四季报总结

核心内容

2022年四季度，国内疫情对公募基础设施REITs的底层项目经营造成了一定的负面影响，多数产品业绩承压。然而，清洁能源类REITs表现较为突出，而高速公路类REITs则因疫情和宏观经济放缓受到较大冲击。整体来看，REITs的二级市场价格指数呈下降趋势，市场成交额处于高位震荡。

主要观点

1. 经营业绩分化明显

• 清洁能源类表现最优，尤其是鹏华深圳能源REIT，其收入、净利润和EBITDA均显著超预期，四季度EBITDA同比增长64.68%。
• 产业园区类整体业绩表现分化，部分产品如博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT在四季度表现较好，出租率和租金收入有所回升。
• 高速公路类受疫情影响较大，通行费收入大幅下降，部分产品如浙商沪杭甬REIT和华夏越秀高速REIT的车流量和收入均出现显著下滑。
• 生态环保类受疫情及季节性因素影响，业绩表现较弱，但中航首钢绿能REIT在EBITDA方面仍保持增长。

2. 可供分配金额完成情况

• 16只REITs产品可供分配金额累计完成率超过75%，其中中航首钢绿能REIT、华夏合肥高新REIT、红土创新深圳安居REIT完成率较高。
• 仅有博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT、红土盐田港REIT在四季度实现环比上涨，其余产品均有所下降。
• 从年度来看，仅有博时蛇口产园REIT和东吴苏园产业REIT可供分配金额呈现整体上升趋势。

3. 收益分配情况

• 理论累计现金分派率方面，中航首钢绿能REIT和鹏华深圳能源REIT表现突出，均超过7%。
• 实际现金分派率方面，华夏越秀高速REIT、富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT表现较好，均超过2.5%。
• 分红情况：截至2022年末，9只REITs完成了年度分红，其中华夏越秀高速REIT完成三次分红，华夏中国交建REIT完成两次，其余产品仅完成一次。

4. 底层项目运营情况

• 产业园区类：多数项目出租率有所下滑，但部分产品如东吴苏园产业REIT和博时蛇口产园REIT在四季度表现较好，收入恢复至正常水平。
• 仓储物流类：出租率略有下降，但租金有所提升，部分项目如红土盐田港REIT保持高出租率（99%），市场空置率较低。
• 高速公路类：受疫情影响，车流量和通行费收入下降，但随着疫情管控放开，部分产品已逐步恢复。
• 生态环保类：受疫情及季节性影响，污水处理量下降，但中航首钢绿能REIT仍保持稳定运营。
• 清洁能源类：鹏华深圳能源REIT表现突出，电力和天然气收入稳定，盈利能力强。

5. 二级市场表现

• 四季度REITs加权价格指数整体下降，累计回报为-6.11%，较三季度（3.23%）大幅下滑。
• 价格走势：鹏华深圳能源REIT微涨0.15%，为四季度唯一正收益产品；红土创新深圳安居REIT跌幅最大，达-19.58%。
• 成交量：华夏中国交建REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT为四季度成交量前三名。
• 累计回报：红土盐田港REIT（38.01%）、华安张江光大REIT（37.32%）、中金普洛斯REIT（36.83%）表现较好，但四季度均有所回调。

关键信息

• 行业表现排序（四季度收益）：仓储物流 > 高速公路 > 产业园区 > 生态环保
• 清洁能源类累计回报达8.36%，优于保障性租赁住房类。
• 租金收入：部分产业园区和仓储物流类REITs在四季度租金收入有所提升，但出租率仍面临压力。
• 政策风险：政策调整、项目运营、项目经营、流动性、估值波动和基金治理是主要风险因素。

风险提示

1. 政策调整风险：REITs相关政策规定存在不确定性。
2. 项目运营风险：项目运营可能受市场或团队变动影响。
3. 项目经营风险：疫情反复对底层项目经营带来风险。
4. 流动性风险：二级市场流动性不足。
5. 估值波动风险：经济冲击可能导致项目估值波动。
6. 基金治理风险：外部委托管理模式下可能存在利益冲突。

结论

2022年四季度，公募基础设施REITs整体业绩承压，但清洁能源类REITs表现突出。二级市场方面，价格指数呈下降趋势，成交量高位震荡，部分产品表现优于其他类型。未来需关注疫情后项目运营恢复情况、政策调整及市场流动性变化。