20210226-中泰证券-房地产行业专题报告_两集中_下_土地市场竞争格局改善_9页_934kb

报告摘要

本报告分析了“两集中”政策对房地产行业土地市场竞争格局及企业盈利的影响，指出在政策调控下，土地市场趋于理性，热点城市地价增速可能放缓，房企成本结构有望优化，利润率改善将推动行业估值修复。

土地市场格局改善：2020年，一二线重点城市住宅类用地供应和成交面积分别占百城土地住宅类用地的约40%，整体供需平衡，但核心城市房地价差普遍较低，盈利能力受限。
“两集中”政策影响：该政策通过集中统一发布住宅用地公告和实施集中出让，有效分流了热点城市土地竞拍的热度，使开发商更注重合理拿地，从而改善土地市场理性程度。
地价增速放缓预期：集中供应制度在一定程度上缓解了土地市场季节性波动，尤其是四季度土地流拍现象，有助于土地资源的优化配置。
房企盈利能力修复：随着房地价差的边际改善以及融资成本的下降，头部房企结算利润率有望回升，从而推动ROE平稳增长，带动行业整体估值修复。
投资建议：推荐A股头部房企万科A、保利地产、新城控股、中南建设，关注H股低估值修复机会，如融创中国、中国海外发展。

城市	供应面积（万m²）	成交面积（万m²）	供求比	成交均价（元/m²）	房地价差（元/m²）
北京	591	603	98%	28,822	14,733
上海	1,966	1,637	120%	13,110	37,048
广州	1,863	1,523	122%	12,153	10,880
深圳	530	521	102%	15,014	39,198
南京	1,959	1,823	107%	10,283	13,599
苏州	874	819	107%	13,405	4,373
杭州	1,683	1,593	106%	13,421	14,881
厦门	325	304	107%	19,531	9,476
重庆	3,421	3,109	110%	4,234	7,019
成都	1,209	1,227	99%	7,945	3,904
武汉	3,831	2,943	130%	6,012	7,110
郑州	1,333	1,469	91%	4,108	8,139
青岛	1,810	1,523	119%	3,592	9,847
济南	1,067	874	122%	5,694	5,895
合肥	804	651	124%	5,564	7,946
长沙	1,351	1,241	109%	4,282	4,661
沈阳	1,251	1,206	104%	4,795	5,030
宁波	875	778	113%	13,175	5,246
长春	2,278	1,823	125%	3,167	6,109
合计	31,590	28,033	113%	7,245	-
百城合计	81,903	72,660	113%	5,499	10,354