20210511-中泰证券-房地产行业周观点_小长假成交回落_两集中下土地市场竞争激烈_13页_1mb

报告摘要

房地产行业周观点总结

核心内容

本报告分析了房地产行业在五一假期后的市场表现及土地市场动态，指出当前市场在政策调控和经济复苏背景下呈现出复杂的变化趋势。重点跟踪了33个城市的商品房销售情况和百城土地市场供需及价格走势，同时对重点房企的财务数据和投资评级进行了分析。

主要观点

销售回顾：五一假期期间（5.1-5.7），33城商品房成交面积为348.9万m²，环比下降45%；2021年累计成交面积达9030.1万m²，同比增长88.5%。其中，一线城市成交面积51.6万m²，环比下降53.6%，累计同比增长112.2%；二线城市成交面积158.7万m²，环比下降48.6%，累计同比增长81.6%；三线城市成交面积138.6万m²，环比下降35.3%，累计同比增长87.4%。
土地市场：
- 土地供应：4月26日至5月2日，百城住宅用地供应规划建筑面积为2831万m²，2021年累计供应19997万m²，同比下降8.2%。其中，一线城市无供应，二线城市供应2338万m²，同比上升16.3%；三四线城市供应493万m²，同比下降31.7%。
- 土地挂牌价格：百城土地挂牌楼面均价为5298元/m²，近四周平均为6075元/m²，环比下降30.5%，同比增长11.7%。一线城市挂牌均价为0，二线城市为5631元/m²，三四线城市为3636元/m²。
- 土地成交：百城住宅用地成交面积2304万m²，2021年累计成交15224万m²，同比下降15.4%。其中，一线城市成交788万m²，累计同比增长37.3%；二线城市成交1302万m²，累计同比下降21.5%；三四线城市成交215万m²，累计同比下降16.7%。
- 土地成交楼面价及溢价率：百城住宅用地平均成交楼面价为8260元/m²，环比上升3.7%，同比增长38.7%。整体溢价率为21.1%，较去年同期增长3.9个百分点。一线城市平均成交楼面价11215元/m²，溢价率10.5%；二线城市6766元/m²，溢价率33.2%；三四线城市6483元/m²，溢价率27.0%。
房贷利率调整：深圳首套房贷利率上调至LPR+45BP（5.10%），二套房贷利率上调至LPR+95BP（5.60%）。安居型商品房利率保持不变，为LPR+30BP（4.95%），显示政策仍支持刚需住房。
投资建议：分析师维持“增持”评级，推荐A股头部房企如万科A、保利地产、中南建设、新城控股，以及低估值且文旅业务复苏的华侨城A，同时关注H股低估值修复机会如融创中国。

关键信息

上市公司情况：共有128家房地产上市公司，总市值19,007.97亿元，自由流通市值8,758.40亿元。
政策影响：经济复苏与流动性收紧对房贷利率产生影响，但政策仍支持刚需住房。
市场趋势：核心城市土地市场竞争激烈，地价和融资成本上升对利润率形成短期压力，但头部房企凭借规模和成本优势有望扩大市占率。
风险提示：融资环境和调控政策可能超预期收紧，影响行业健康发展。

行业跟踪数据

销售数据：一线城市销售表现强劲，但五一假期导致成交面积大幅回落；二线城市销售环比下降，但累计增长显著；三线城市销售增长相对平稳。
土地成交楼面价：整体楼面价上涨，二线城市涨幅最大，三四线城市楼面价增长显著，但溢价率有所波动。

投资评级说明

股票评级：买入（预期未来6-12个月内相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（预期涨幅在5%-15%之间）、持有（预期涨幅在-10%至5%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。
行业评级：增持（预期涨幅在10%以上）、中性（预期涨幅在-10%至10%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。