房地产行业专题报告：“两集中”下，土地市场竞争格局改善_9页_934kb

房地产行业专题报告总结

核心内容概述

本报告聚焦房地产行业在“两集中”政策下的市场变化及投资机会，分析了土地市场供需格局、房企盈利能力及估值修复潜力。报告指出，随着政策调控的深化，房地产行业正经历从需求驱动向供给侧改革的转变，核心城市土地市场逐步回归理性，龙头房企的经营质量与盈利能力有望改善，从而推动行业估值修复。

主要观点

• 土地市场格局改善：2020年，一二线重点城市住宅类用地供应和成交面积分别占百城土地住宅类用地的40%左右，显示出核心城市土地市场的活跃度。但整体盈利空间有限，大部分二线城市房地价差不足10000元/㎡。
• 政策影响显著：青岛等地实施“两集中”政策，即住宅用地集中发布和集中出让，旨在优化土地资源配置，缓解土地市场季节性波动，提高开发商拿地效率。
• 地价增速有望放缓：集中供应和保证金制度分流了热点地块的竞争，使开发商更注重合理拿地，地价增速有望下降。
• 房企盈利能力修复：2019年以来，申万房地产行业毛利率持续下滑，但随着“两集中”政策的实施及2018年后房地价差的改善，头部房企盈利有望边际修复，带动估值回升。
• 估值修复潜力大：通过PB与ROE的对比分析，当前房地产板块相对PB处于历史低位，随着龙头房企ROE的提升，行业估值有望修复。

关键信息

土地市场数据

• 一二线重点城市宅地出让面积占百城：39%
• 2020年供应住宅类用地：3.16亿平方米
• 2020年成交住宅类用地：2.8亿平方米
• 2020年成交均价：7,245元/㎡
• 2020年百城房价：15,853元/㎡
• 房地价差：10,354元/㎡

头部房企表现

投资建议

• 推荐A股头部房企：万科A、保利地产、新城控股、中南建设
• 关注H股低估值修复机会：融创中国、中国海外发展

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

图表目录

• 图表1：2020年重点城市住宅类用地出让量价
• 图表2：热点城市宅地成交建筑面积及平均楼面价
• 图表3：热点城市宅地起拍价及溢价率
• 图表4：热点城市供应宅地/成交宅地（供求比）季度对比
• 图表5：热点城市未成交土地数量季度对比
• 图表6：热点城市供应土地数量与上市房企拿地数量对比
• 图表7：上市房企毛利率趋势
• 图表8：拿地均价/销售均价对比
• 图表9：不同排名头部房企平均地售比变化趋势
• 图表10：房地产行业信用债平均发行票面利率
• 图表11：不同主体评级房企信用债平均发行利率
• 图表12：龙头房企ROE与相对PB变化

结论

在“两集中”政策推动下，房地产行业土地市场竞争格局有所改善，热点城市地价增速可能放缓。同时，房企拿地成本有望下降，盈利能力逐步修复，从而推动行业估值回升。报告建议关注A股头部房企的投资机会，同时留意H股的低估值修复潜力。整体上，房地产行业在供给侧改革背景下具备估值修复的空间。